青岛保利·香槟国际项目推广沟通.ppt

海候多时香槟启;从市场说起;2011年可谓是青岛房地产调控年 自07年来持续上升的市场在这一年有点Hold不住 不少项目纷纷低价开盘或降价跑量;2012年，岛城限购政策继续执行 国家楼市调控大背景下，市场普遍看淡，投资型客户锐减 刚性需求及改善型需求客户成为主流 客户在置业时更加理性，反复比较选择;截至到11年11月，青岛存量房已破14万套，按目前去化速度 需20个月方能消化完 通往2012的路上，僧少粥多，不平坦;何况，我们是在四方滨海新区 一个没有不能像市南前海一线集聚市场羡慕眼光的地方 一个也没有新都心人气热度的当红区域;有可能吗？ 有!;我们的信心 来自保利香槟系赋予项目的优越品质 来自欢乐滨海城的集群价值支撑 更来自城市未来发展方向的指引;Ⅰ 青岛，前海已到图穷时;如果说海是青岛的灵魂所在 那么以浮山湾为中心的前海，就是青岛的信心所在 奥帆中心、五四广场、香港中路、八大关…… 这是人们引以为豪向外地人介绍的青岛;这样的价值标签 也使得前海区域无可争议地成为城市人居向往、集聚之地 从太平湾到浮山湾，再到石老人度假区 就像是一场海的演唱会，越靠近前排的门票就越贵，越抢手 这出戏，前海，已经唱了很多年;然而，一个值得注意的现实是 前海住宅的土地上，80%被建筑覆盖了，20%的空间还要留出人与车的行进道 园林还能是什么样就很难说了，配套多半依靠于外界 这基本上就是一个看海的位置 拥挤、匮乏与之相伴，这就是前海住宅现在的命运;开发区太远，少海新城不遥不可期 青岛人越来越感到海景房的稀缺 却似乎忘记了，自己拥有空间更为广阔的后海;前海不是青岛唯一的海岸线 现在，是时候向前海告别了 ;Ⅱ 忘了青岛在后海;从南边团岛开始，蜿蜿蜒蜒一直延续到沧口 这个被老青岛人称之为“后海”的地方 曾经为青岛工业发展贡献着最大的力量 却也因此默默背上了工业区、港埠区的担子 让原本与前海美无二致的这里，逐渐失落了它的居住价值;现在，后海终于迎来来属于它的发展契机 拥湾发展的城市发展战略开始深化实施 以欢乐滨海城为主导的四方滨海新区的已在规划建设 这是继上???纪90年代初，青岛城市向东扩容以来 青岛房地产行业以及居民居住质量改善最大的一次机遇;因为，青岛已经提出要建设1200万人口的大城市 依照现在的城市框架，拥湾势在必行? 拥湾战略当然有很多好处，最直接的是它将全面改善青岛的居住环境 青岛人都知道，青岛居住环境好是局部的，后海此前是什么样子，无可回避 一个城市要变成大城市，它的市区部分就应该主要是居住功能，工厂必须搬到郊区;拥湾战略，给青岛的人口容量提升创造了条件 改造好的后海，将让更多的青岛新老市民享受到海居的居住乐趣;我们来设想一下，未来后海是什么样子;团岛坐拥前海后海 加上隧道的原因，将成为青岛重要的商贸枢纽 有点纽约曼哈顿区的感觉;小港湾是容纳了李嘉诚大手笔的旅游休闲区 游艇俱乐部、维多利亚湾、兰桂坊酒吧街都将在这里复制;因为拥湾和东西快速路三期等因素 大港至杭州路段将成为又一个枢纽路段 加上附近辽宁路电子商贸产业发达，这里将是后海区域重要的商业物流区域;后海，将成为青岛未来中高档海景房的新集聚地;政策向来是楼市的风向标 在后海，众多项目已开始在此布局;但是遗憾的是，至今没有一个项目 能够把“后海”这一概念、这一区域价值最大化 从而构建起自己的价值体系，与前海分庭抗礼;晓港名城 尽管产品品质与企业品牌值得期待 但“一线亲海，中心之城”的视野局限性 使其无法独立于前海构建的价值体系之外 陷于既有市场格局的竞争漩涡 而且相对靠南的位置 难以与老城区的破旧面貌与港口的喧闹区隔开来;海信·湖岛世家 由于海信地产的保守特性与湖岛村人文包袱 将以“四方大城，文脉永续”的人文生态路线开篇入市 而后迅速进入品牌与产品的自我迷恋 反复解读户型，空谈教育客户的所谓海信品质 后海，只是其区域价值的单点支撑，并不是放大的重点;远东·海岸华府 地处后海区域最北端，偏向李沧 配套、交便利性相对薄弱，以周边地缘性客户为主 不足以成为后海市场主要竞品;城投·瑞海景园 地处欢乐滨海城，是项目最直接的竞争对手 但中小户型为主，两梯五户的格局与项目档次定位上有所差异化 品牌、产品上会弱于项目 未来可能以价格为砝码与项目展开竞争 其对后海的价值理解，更多的是局限在欢乐滨海城;前海已到图穷时，后海未来更可期 既然市场上没有声音，那么后海的大旗，就由保利扛起 正如“百合花园”“里院里”当初在对四方工业区形象的扭转;青岛新滨海生活，在后海;利好是大家的，但谁先提出，并放大、炒热这一概念 谁就是最大的受益者 青岛新滨海生活在后海，后海新滨海生活在保利 让客户接受后海，对后海的第一认知是项目，这是我们要达到的传播效果;后海的价值标杆确立之后 接下来，如何实现后海与项目的对接落位？ 回到项目产