长隆凯旋城商业案例.pdfVIP

九江长隆凯旋城 项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中 3 号地由于规划路的必然分割，分 成了 3a 号地、3b 号地、3c 号地、3d 号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公 园。 项目总占地面积为：15.3520 万㎡ 容积率为：1.8-3.0 一期四号地临庐山北路长 622米，五号地临庐山北路长 398 米、六号地临庐山北路长 20米；二期三号 地临市政广场、市民公园长 334 米，临规划路长 190 米和 140 米；三期二号地临庐山北路长 362 米，临市 政广场市民公园 100 米；项目各地块临街总长 2166 米；市政广场、市民公园长 3 34 米，宽 170 米，面积56780 ㎡。 经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有 的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规 划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商 业局面，共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。 区域预期分析: 据调查统计，68%的业主认为本地块须 3-5 年时间才能预见前景，首先，需要力度较大的行政手段，集中行 业，建立较大较综合的大型商业业态，带动人气，产生一定的商业气息，再次，解决交通问题。22%人认为 即使有政府扶持并有政策导向，加上九江市通往九江县的公交线路双梅公路建成并通车，最快也要 5-8年， 10%的业主认为位置太偏，前景不是太明朗。 交通流量分析: 行人数量、骑车及车辆流量极小, 上下班时段流量较平时有较大增幅，但绝对数量仍然较小。周六、 日等节假日几乎没有行人经过，因此该区域是标准的发展新区，商业地产的开发需要有充足的准备，商业 氛围需较长时间的引导。 道路状况分析： 人行道已硬化的宽度为６米左右，非常适合行人行走。 车行主干道为四车道，车速过快不利于行人穿行，但由于道路中间没设立分隔栏，因此给行人提供了穿行 的可能，水泥硬化路有利于商业地产的开发。 道路绿化树，树龄小，对商铺的可视性不会形成遮挡。 用地与道路衔接紧密，是较好的商铺用地 环境影响分析： 由于该地块为新开发区域无法进行商业饱和度定量分析（ＩＲＳ＝Ｃ＊ＲＥ／ＲＦ）因此大体量的商业开 发将有风险。 ４＃地商铺为东南朝向，是市场最受欢迎的商铺朝向，应该在价格上与５＃地有所区别。５＃地为西北朝 向更适合做与夏季相关产业。 物业周边环境主要有政府行政机关、主力酒店、新建社区及部分原有私房，地块商业价值明显。 公共交通，目前还未有公共交通，加强与公交公司的沟通，尽力争取在县内循环车设站的同时，将前往九 江市区快速巴士的最后站设于该区，将极大的提高商铺的价值。 优势 九江县（未来九江市城区的一个行政区）的行政中心，商务发展空间无限； 项目环绕市政广场和市民公园，是休闲、娱乐的首选场所，有人气就有商气； 毗邻九江市，是九江市及周边商家经商的发展之地，销售层面广，既有经营价值又有投资价值； 项目是九江县第一大盘，可塑性强； 三千户居住单位商机无限； 渊明山公园文化底蕴浓厚，历史源长。 劣势 项目地块是生地，缺乏人气和商气； 九江县老居住区和项目地块有一定距离，中间沿线人居商业匮乏； 片区打造不集中，连动性不强； 市政配套实施进展缓慢，影响项目进程。 机会 按照整体规划，九江县将划入九江市城区板块，撤县设区； 八分钟干道线，直通九江市； 项目周边无强势竞争对手； 集中、大规模商业的强大辐射力，对商圈内人口产生强大的吸引力；