世联深圳后海汉森项目新定位报告及物业发展方向探讨.ppt

;背景1:未来2-3年豪宅格局: ——关内豪宅在后海集中供应，后海将成为深圳关内高成熟度的豪宅集中区。 2011—2012，受到关内土地供应稀缺的影响，关内豪宅供应呈现边缘化及散点式供应。;背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，豪宅供应断档，后海供应也极度稀少;背景3：;用地面积:25204.48㎡ 总建面积：100818㎡ 住宅建面：92368 ㎡ 商业面积：8000平米 容积率: 4.0 覆盖率：45% 90/90限制 100米/70m限高;;项目初判;本项目发展目标： ——后海湾最经久典藏的项目 本项目占位： ——深圳一线城市豪宅;本次报告需要解决的几个问题 汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？;汉森后海项目产品应该做多大？;GDP增速呈V型反弹;房地产现状政策限制因素;中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房;;;;11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点…… 国务院明确二套房贷款首付不低于40% …… 央行上调3月期央票发行利率…… 国务院常务会议四点措施…… 国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现…… 国内经济：复苏正在进行时……;如何才能有效控制风险？;后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房（可改4房）面积集中段在130