尚美佳2012年九江中航新城高量高价解决之道.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;市场分析：五大不利因素;九江中航城，恰遇十面埋伏！;五大不利因素 制约项目营销 ; 不利因素之一;从本案市场保有量上来看： 九江近三年年均成交量在80-90万㎡，2012年上半年单盘单月最高去化量约3500㎡。而本案年均最高年份约10万㎡去化要求，约占历年九江市场总容量的11-12%，这对去化速度上必然是个巨大挑战。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 不利因素之二;本案一期户型面积配比;高单价;从本案产品上来看： 九江近一年市场成交价均价范围在5100元/㎡左右，而本案成本价即高达5800元/㎡，一期主力套型面积为90-110㎡（在九江属于首置首改户型）——存在“小户型、高单价之间的矛盾。; 不利因素之三;绿地、联泰、中体 全国型房地产品牌发展商 新湖、远洲 深耕九江多年的外地品牌发展商 信华、源丰…… 本地知名发展商; 不利因素之四; 作为城市新区发展方向，该区域在区域大量项目未启动，政府未搬迁的前提下，相较庐山区、经开区等，目前成熟度偏低，非目前城市中心; 不利因素之五;成功城市综合体运营模式——高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利;谁是真正的第一，什么是真正的“城市综合体”，九江人没有概念！;如果按照传统住宅的营销逻辑进行战略布局，在目前市场中高端客户容量明显不足、市场预期价格无法有效提升的情况下，依靠市场自然去化，消化速度显然不能支撑本项目销售。;九江中航城的核心问题是什么？;Marketing Forum | 60;绿地中央广场营销重点;总建筑面积约55万平方米，涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态的大型城市综合体;55万方城市综合体，成就南昌史无前例独一无二的“日光盘”。 卖出天量——180天2180余套，六推六捷。;八一桥头绝版江景资源，一期主力户型为117㎡小三房，1:3车位极限??划，150米超大栋距、14项精工品质打造之下对于溢价的预期是本案销售核心难点。;小户型卖出高溢价——同期单价高出同质竞品均价约1/4;;透支未来预期！;‖尚美佳的营销模式‖;以城市综合体为中心》》》》;谋全局者 定能谋一域; 步行指数 ☆☆☆☆ 便利指数 出行指数 ☆☆☆☆ 商业指数 ☆☆☆☆;;21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。现代城市发展的几个集中特点： 1. 城市功能多样化 2. 城市形象特色化 3. 城市环境生态化 4. 城市资源集约化 5. 城市空间多中心化 6. 城市生活社区化;中航 九江 区域 项目》》》》;一、解读中航;中国航空工业集团： 世界500强、上市公司、大飞机、歼20、神九等耳熟能详;深圳中航： 旗下众多产业;中航地产：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程;中航地产在江西：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程;中航品牌关键词： 实力、诚信、担当;二、解读九江; 南靠庐山，北临长江，东依鄱阳湖，“途通五岭、势拒三江”， “七省通衢”，城内还有穿着甘棠、南湖两件“睡袍”，由于得舟楫之便，加上物产丰富，曾是中国的“四大米市”、“三大茶市”之一。 而近百年来，由于九江人的保守、封建，九江逐渐没落，成为长江沿线下发展下游的城市，九江变成一个不自信的城市。;City researching;性格三：商业文化浓厚精明的城市;九江性格关键词： 不自信、张扬、精明、商贾文化;三、解读区域;长江大道;城市核心区;九江未来的行政、商业、文化、居住中心，行政文化中心、最佳宜居新区、休闲观光乐园;区域关键词： 枢纽、商业、政治、休闲、生活中心;四、解读项目;九江中航城 九江的雄心;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3