房地产开发项目结算土新地增值税清算与反避税应对.ppt

* （四）股权转让特殊情况 国税函〔2000〕687号 ????? 你局（广西区局）《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （五）售后回购 售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。《企业会计准则第14号—收入》指南：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 举例：某房地产公司2010年1月将一栋已开发的商铺销售，售价为50万元，该楼的成本为30万元。合同规定，2013年1月，房地产公司将重新购回，回购价为65万元。 分析：这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向购房人借款，房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该公司，公司对售出的商铺楼仍可以实施控制。 账务处理如下： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （1）销售时， 借：银行存款 500000 贷：应付账款―某× 500000 销售房屋时，如签订销售合同且发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、附加。假设上述合计税费27500元。 借：营业税金及附加 27500 贷：应交税费―应交营业税金及附加 27500 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （2）2010年～2012年每年年末预计利息费用5万元时， 借：财务费用 50000 贷：应付账款―某× 50000　（3）2013年1月房地产公司回购商铺时， 借：应付账款―某× 650000 贷：银行存款 650000 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 国税函[1999]144号关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，批复如下： 房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 八、土地增值税项目清算的鉴证 土地增值税清算项目的鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 国税发〔2006〕187号规定，属于自行必须进行项目清算的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务