星彦地产深圳市星海名新城三期营销推广报告.docVIP

呈：深圳市振业集团股份有限公司 星海名城三期营销推广报告  深圳市星彦地产顾问有限公司 二00三年十一月 深圳市振业集团股份有限公司 暨 李总 台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交星海名城三期项目的营销推广报告，供贵司决策时参考。 本册营销推广报告是根据前期市场调研，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。 由于时间和资料的限制，未必能将星海名城三期的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。 专此送达，敬祝商祺！ 深圳市星彦地产顾问有限公司 星海名城三期项目组 2003年11月2日 目 录 第一部分 市场分析 总体市场背景 南山区市场分析 区域市场简析 市场分析综述 第二部分 项目分析 星海名城项目总体分析 星海名城三期SWOT分析 综合评价及发展总战略 第三部分 项目定位 定位依据 市场定位 物业命名 客户定位 价格定位 第四部分 营销策略 营销战略构想 销售策略 包装策略 媒体策略 活动策略 客户策略 第五部分 包装实施 包装总纲 地盘包装 各阶段工作实施 广告公司推荐  第一部分 市场分析 一、总体市场背景 1、宏观市场分析 图1-1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 图1-1 房地产发展阶段对应人均GDP关系图 启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放缓直至停滞不前 1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元） 2002年深圳人均GDP已达5558美元，依上图所示，深圳的房地产市场现已处于快速增长期。 国际公认4-6之间视为正常状况。而从市规划与国土资源局2002-2003年度的《深圳房地产发展报告》显示，2002-2003年深圳房价收入比为5.74， 图1-3 历年新开工面积情况 图1-4 历年竣工面积情况 图1-5 历年批准预售面积情况 由上可见，2002年南山区仅新开工面积比上年略有下降；而施工面积、竣工面积及批准预售面积都创历史新高，特别是批准预售面积达242.95万m2；南山区市场供应基本呈上升趋势，存量消化呈良性发展趋势。 2、市场需求量 图1-6 历年销售面积情况 图1-7 历年外销面积情况 图1-8 历年空置面积情况 南山区商品住宅的销售面积从1996年开始就呈上升趋势，说明市场需求旺盛，但2002年商品住宅的批准预售面积的增长幅度大于销售面积的增长幅度，造成2002年商品房空置面积较2001年增长了10万m2。由此可见，南山区商品住宅市场需求旺盛，南山区房地产开发热度逐年增加。 3、2003年上半年南山区房地产市场位次 2003年上半年全市商品房批准预售面积3973736.92平米，其中住宅3218024.82平米，共36603套，与去年同期4148685.04平米1290423.22平米，福田区936850.81平米，宝安区733517.12平米；住宅批准预售面积前三位依次是南山区1182467.18平米，宝安区615307.02平米，福田区598484.51平米。 上半年全市新开盘项目共计63个，按性质划分，住宅开盘项目55个，商业项目开盘4个，写字楼项目4个；按区域划分，南山区19个，居第一位，福田区15个，罗湖区和宝安区各10个，龙岗区9个。 上半年全市商品房销售面积为381.8万平米，同比增长66.4。91万平米，宝安区84.6万平米，龙岗区78.6万平米，福田区76.9万平米，罗湖区41.7万平米，盐田区9万平米；销售金额依次是福田区64.1亿元，南山区60.9亿元，宝安区34.7亿元，罗湖区34.4亿元，龙岗区30.8亿元，盐田区5亿元。 由此可见，南山区发地产市场逐渐占据全市地产市场的重要地位，片区的开发热度逐渐增加，南山区房地产在整体市场上的影响力日益扩大，特别是近年的发展形式，已经超越罗湖、福田，商品房和住宅批准预售面积、新开盘数、商品房销售面积等指标居全市第一位，成为关内地产市场的一支生力军。 三、区域市场简析 1、后海片区 1）片区范围：后海片区位于南山区南头半岛后海湾畔，是滨海大道以南，后海大道以东与后海湾围合的区域，后海大道西侧的楼盘具有相似性，本文研究的范围涵盖了后海大道西侧的部分区域。片区地形南北狭长，东西较窄。 2）片区交通状况：目前片区内路网发达，有4条主干道，南北向的后海大道，东西向的滨海大道、创业路和东滨路，路面状况较好，其中东西向的主干道连接后海大道与南油大道，规划中尚有一条南北向的后海滨路紧靠后海湾，整个片区内道路搭配合理。美中不足的是，片区内公交线路较少（19路、31路、217路、221路、46