武汉当代国际花园二期新营销策略核心补充思考.pptVIP

2007，波澜再起！ 当代国际花园二期营销策略核心补充思考 2007我们必须解决的问题 我们如何顺利提升价格? 实现4000元/平米的销售均价? 我们如何在预计周期内按计划去化掉产品? 推盘量15万方，对大盘来讲，阶段划分和阶段推盘策略至关重要。 先解决第一个问题 如何提升价格？ 市场背景回顾 量价齐增，供需两旺，2007整体市场均价预增20% 区域的成熟将吸引更多区外住户，扩大需求 产品各有千秋，仅从产品形成项目核心竞争力是不够的 除万科以外，其他开发商品牌力相同 经验 当市场需求呈现刚性特征的时候，更多的满足客户心理需求，使其产生强烈的价值认同感和归属感是营销致胜的关键。 我们如何把握机会？ 推广的实质是什么? 我们如何通过产品在光谷，在武昌建立市场领导者的地位? 我们如何通过产品顺利升级建立高端的产品形象，用产品拉动楼盘整体形象? 大盘走到中期如何提升产品价值？ 前期项目整体形象推广总结 产品特质明显但整体定位依然模糊 形象的高点建立但内涵表达不够 独特的生活模式所代表的生活地位和价值诉求欠缺 问题： 我们从产品的哪个角度提升项目整体形象更加有效？ 为什么万科城花能在同样的地段顺利卖出区域最高价? 品牌 产品特质 完善的配套 物业管理 营销策略 销售策略 价量齐升的秘密 配套的投入使用保证入住率，形成社区氛围，让客户切身感受居住方式而提升价格。 价格随配套的完善提升，在中后期配套必须相对齐全，是价格完全提升的基石。 每期合适推盘节奏的控制，始终掌握市场主动和热点。 中前期的推盘用中高档产品混合的策略保证项目整体高端形象的一致，后期产品充分利用项目品牌价值实现利润最大化。 精装修房提高客户入住时间和入住率。 给我们的启示 产 品 价格提升推广战略 再塑形象 全面出击 产品整体再析 大盘行到中期，产品 生活 国际运动公园区 产品特质解析 分离的多元的社区功能 什么是我们最独特的核心价值？ 万科·城市花园是一个活力，温情的美国小 镇风情社区，它的核心价值是纯粹的郊区 居住方式。 项目整体核心形象（概念） 核心概念价值体系的构建 整体概念 产品概念 生活概念 二期产品特征解析 产品形态 花园洋房占总房源71.4% 深度解析 花园洋房市场接受程度较高，但市场推广期长，无益于进一步提升项目档次； 带地下室产品个性化特征十足，但无力体现大盘的厚重感和身份感。 二期居住形象主推广语 光谷之都·TOWNHOUSE国际居住区 赢在全盘胜出 二期的营销执行策略 解决第二个问题 如何控制适当的推盘节奏，实现价格？ 2007年市场竞争的SWOT分析 S: 规划理念具有唯一性 产品形态具有唯一性 暖气的供应 高端产品具有唯一性 多层产品有明显优势 规模优势 2007年营销总战略分解 从面到点，以产品的深度描述为主； 在TOWNHOUSE的带领下按期分批推出，控制推盘节奏； 强销期以领先产品定义楼盘整体形象，配合采用中开高走的价格策略； 全面加大推广力度，完全形成2007光谷楼市焦点； 加大商业街招商力度，使商业街全面运营。 公交车通车。 2007年竞争节点 产品解析 2007产品推盘节奏安排 国际七区 国际四区 营销总控图 各阶段营销执行策略 略过 预祝当代国际花园2007取得更大的成功！ 时间 主要竞争对手 万科城花，初五推出四期,均价4500左右 2月-6月 长城，坐标成，5月推出2期，462套，均价4300元/平米 5月-12月 10月-12月 巴黎豪庭，10月推出2期，主力房型，三房，均价4400元 5月-12月是主要的竞争期 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 十区小户型较少，大户型较四区多，和万科新推主力户型错开，和坐标城新推户型类似，两者都容易形成比较优势，所以在6月前推出较好 四区房源多，作为下半年主推，和巴黎豪庭比有价格优势，和产品形态优势。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3月-5月 6月-9月 10月-12月 国际十区 国际八区 国际十区 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client