谨呈保利地产惠州中原新集体智慧心血结晶.ppt

[谨呈保利地产——集体智慧心血结晶];;;目标解读;注：联排9000、洋房4200，高层4500是根据市场比较法而得。;;【胡先生的一次保利·山水城之旅】;胡先生的一次保利山水城之旅;;;;;胡先生的一次保利山水城之旅;“保利？卖别墅的吧，现在好像没有声音了”;“ 双 盲 ”;;BMW高价高品牌案例借鉴;为什么是宝马？;宝马的高价高品牌的根基？;宝马围绕“驾驶的乐趣”下分8条产品线。;独创阴极传播法则;频繁植入式营销;多层次活动实现与客户终端对话;限量版销售抬升宝马高价价值;尊贵现场、尊贵流程、尊贵试驾三重洗脑;实现高价价值的“博弈筹码”是——“精神价值”！;5现场深化 精神价值;本案可借鉴宝马5步营销法，核心需发现本案的精神价值！;项目概况：惠博沿江路51万平米，低容积率，集别墅+洋房+高层于一体的规模大盘。;招标范围：三期开发，本次招标为二期，共约10.6万方,以别墅产品为主，高层、洋房为辅。;保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，;区域规划价值：片区属于政府规划的两江四岸景观带，未来发展潜力巨大，并将会成为惠州城市名片;惠州：;区域价值：品牌开发商集中进入合力开发本区域，加速区域的开发进程和城市化速度，最大化的兑现区域未来价值。;交通配套价值：临惠博沿江大道通达性好，10分钟惠城生活圈，未来50分钟深圳生活圈，交通通达性好。;高附加值、高起点设计。 赠送车库约18平、地下室约60平， 一楼露台约25平，二楼双阳台外加大露台约34平米，三楼露台约38平，中庭16平，赠送面积高达约186~220平米。 中庭设计使联排达到独栋采光效果 ;一楼高附加值，赠送超多。（送地下室66平米，阳台16平米（赠8平米），露台约20平米）。;带超大入户花园可改一房，卧室带飘窗； 方正实用；;保利?山水城;在进行5步营销法之前，先来发现本案的精神价值！;竞争环境——政策形势：国家政策对投机投资客户需求的抑制，经过半年的传导，其效果可能在下半年显现。;量：今年上半年在4月份达到一个高峰期后，随着政策的加码，成交量逐步走低，客户观望心态严重；;政策出台更为直接，旨在将市场建设的更为健康； 短期内市场显现不明显，出现阶段性的市场波动； 短期震荡回调成市场基调，长期市场看涨；;竞争环境——市场大势： 中原预计2011年惠州市场供应量继续放大，达800万方, 整体市场竞争压力大。;竞争环境——区域市场：供大于求，竞争压力较大。;1;项目竞争对象选取：从地域和价格维度上考虑，选取博罗县城及项目周边中同类产品的房地产项目作为竞争对象；;别墅市场供应较多，是片区的主流供应产品，是高端客户追求的主要产品；;洋房市场供应较少，市场相对稀缺，成为既别墅之外的价值空前显现的物业，成为中端客户追求的主要产品；;项目名称;重点项目分析-华基江山局外;项目背景小结;前期做区域市场挑战者;后期做惠博路市场领导者;项目定位——;在进行5步营销法之前，先来发现本案的精神价值！;区域客户分析：三大客群集中地，各区群体性特征明显。;内部发展机会;90㎡，122㎡，138㎡三种主力户型 按照博罗当前价格，总价约36-65万之间;客户验证：我们通过华基江山局外项目验证本区域客户情况;;高层客层定位;;高层客户精神诉求;乐享舒适生活情调的富裕人群;;洋房客户精神诉求;别墅客层定位;;别墅客户精神诉求;在进行5步营销法之前，先来发现本案的精神价值！;发现精神价值;居住的乐趣—— 5步营销法 ——;5步营销法借鉴 ——保利·山水城——;5步营销法——宝马品系命名产品;*;分系形象;2、高层价值立地 主推广语： 风情社区，俯览全景 舒享优雅生活;B/传播渠道实施·线上树形象;B /传播策略实施·线上渠道具象;1、形象、 调性导入;营销推广第一阶段：定义项目、立形象;我确信，这就是生活的乐趣， 在保利，当我还在远处，门童已夹道微笑欢迎，每次都能享受宾至如归的感觉！;我确信，这就是生活的乐趣 在保利，我能和黑天鹅亲密接触，还能感受草裙舞的火热！;我确信，这就是生活的乐趣 在保利，我和家人的生活环境更加舒适，我的生活无处不是绿意，我的生命更加长久！;我确信，这就是生活的乐趣 在保利，我陪家人在小区散步，沐浴灿烂阳光，生活惬意无比，舒适无限！;我确信，这就是生活的乐趣 在保利，我和邻居不再冷漠，互动无时不在，远亲真的不如近邻！;我确信，这就是生活的乐趣 在保利，十分钟前我还在繁华的市中心，十分钟