房地产与旅游业的盈佬蔓模式.pdfVIP

房地产与旅游业的盈利模式  旅游城市经营与旅游房地产开发  旅游小镇——近期旅游房地产的主流方向  商业休闲步行街区开发  水休闲旅游房地产开发  山野旅游房地产的开发  田园旅游房地产的开发 旅游城市经营与旅游房地产开发 政府使用多种手段进行旅游城市经营，这是旅游目的地运营的一种重要手段，其 市场运作的关键，是旅游房地产开发。其中，特色商业休闲街区等旅游商业房地产的 开发，具有凝聚人气和提升地价的带动作用；而旅游度假房地产的开发，可以有效地 推动旅游目的地品牌营销。 一、城市经营及其手段 城市经营，就是地方政府以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投 资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市。 我国地方政府的城市经营模式，主要的推动手段大体上分为 4 方面： 1、财政手段运用 财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来， 地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化，拥有了多种促进经济的财政 手段：一是减免税费，包括后来的财政补偿(贴)；二是直接投资——形成投资环境与 条件；三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持；四是剥离消化负债与人员—— 为企业减负。 一般的财政手段，表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。 第 1 页 共 24 页 2、公共工程建设 公共工程是对区域整体发展有益，而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程 对于区域经济中的收益个体，完全是不平衡的，这就为一部分企业创造了巨大的商机。 道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路，对于土地价 值的提升，具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、 医院、学校、商业等，是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划及配套工程 的建设速度，直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。 3、土地运营 土地一级市场利润丰厚，公共工程带动效应显著，形成了良性滚动结构，增长空 间大。因此，新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。 4 、国有资产运营 国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。随着国退民进战略的实施，国资 退出竞争性领域，为政府运营经济提供了政策空间。 宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式，社会投资介入后，效益明显改 善。资源开发包括矿产资源(温泉等)、风景名胜资源、文物文化资源等等，都是政府 控制的可运作资产。 二、旅游城市经营 获评全国优秀旅游城市，可以说已经跨入了旅游城市的门槛。但实际上，旅游产 业形成一定规模，成为全国性观光旅游目的地或区域休闲会展旅游目的地，才能够称 为真正意义上的旅游城市。或者说，以旅游为主导产业的城市，是旅游城市。第一类 是因旅游而形成和发展起来的城市，比如桂林、张家界、丽江、三亚等，第二类是旅 游产业发达，但其他产业也很不错的综合性城市，比如青岛、大连、杭州、昆明等。 旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营，应该把旅游产业与城市发展结合起 来规划和运作。第一，在满足本地居民生活和经济产业的同时，必须发展旅游交通、 第 2 页 共 24 页 集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。第二，旅 游城市的风貌，应该追求独特性艺术景观风貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地 化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。第三，旅游城市的旅游产业经营， 应该追求城市旅游本身吸引力的建设，发展综合性旅游产业构架。 政府旅游城市经营，应该运用多种手段，通过规划、投资、扶持社会投资，引导 旅游城市向旅游目的地集散中心发展，使区域旅游获得最大支持的同时，城市旅游形 成综合吸引能力，逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全面过渡， 成为具备抗风险能力的旅游经济城市。 三、旅游商业地产 旅游与商业结合，形成了“旅游商业地产”的概念。这实际上非常普遍。比如， 商业步行街区(北京王府井、上海豫园、南京夫子庙、成都春熙路等)，开放式风景休 闲区(杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖)、古城古镇古街区(丽江、大理、凤凰、平遥、 周庄、上海新天地、成都锦里等)：民俗民族风情街区(阳朔西街、昆明回族餐饮街等)。