东莞翰林雅苑项目销售专业知识问答资料–2008年.docVIP

翰林雅苑项目销售专业知识问答资料 编辑：李影辉 2008年7月16日 目录 房地产基础知识……………………………………………… 房地产名词………………………………………………… 房地产建筑形态…………………………………………… 房地产结构材质…………………………………………… 房地产相关法规及政策…………………………………… 翰林雅苑住宅基础配置……………………………………… （晶苑地产）翰林雅苑项目状况…………………………… 销售基础知识………………………………………………… 物业管理知识………………………………………………… 举例…………………………………………………………… 一、房地产基础知识 1、什么是房地产？它分为哪几类？ 答：a、房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。（主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产。） b、从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 2、什么是房地产权？ 答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 3、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？ 答：房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。 4、房地产的特性表现在哪几个方面？ 答：房地产的特性主要表现在以下几个方面： 1、位置的固定性或不可移动性； 2、经济寿命的可延续性； 3、适应性； 4、不一致性； 5、需要管理； 6、能从周围社区环境（公益设施）的改善中获得利益。 5、房地产投资的形式有哪几种？ 答：房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。 6、影响房地产需求和价格的因素有哪些？ 答：1、收入的变化； 2、银行存贷款利率的变化； 3、对未来的预期； 4、政府政策的变化。 7、房地产市场是如何分类？ 答：1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。 2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。 3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字楼市场等。 4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。 5、按购买房地产的目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。 6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。 7、按交易方式不同分为：房地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。 8、房地产市场宣传的形式和手段有哪些？ 答：房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面对面的交流。借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决策。市场人员与消费中顾客面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基础，看到广告后顾客找上门来，由销售人员向顾客具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和费用等情况，还要带顾客去看样板房和现房，最后达到成效的目的。 （1）媒体广告、含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告； （2）邮寄宣传材料、邮政专递广告； （3）发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘； （4）制作现场广告牌、大幅横幅标语； （5）样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。 房地产名词 土地使用权 ：使用国有土地所使用的权利，主要指建筑内容，使用年限。 产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料。 七通一平：指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。 配套设施：主要是为方便提供各种设施。 容积率：建筑面积与土地总面积之比。 占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊,花园，基地线以内。 地基：建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。 基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积。 基础：建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础） 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。 容积率：建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比)。 绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比。 得房率(公摊)：套内使用面积与建筑面积比。 日照间距：建