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旅游地产开发的融资渠道设计 如今旅游地产业在中国风起云涌，以为这是除住宅地产之外最有前景的地产开发 模式。以“高尔夫、体育公园（实际上也是高尔夫）、度假酒店群、山地运动、游艇 会、海上运动”等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店、商业街遍地开花。华润、首 创、海航、金融街、中旅、合生地产、天鸿、万科、万达、万通无一不纷至沓来，度 假公寓别墅、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目层出不穷。 可以看出旅游地产项目开发的特点是：“规模大、投资大、建设周期长、投资回 报期长”；通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。 所以不少项目在大面积低价圈地后，酒店等旅游设施建好了，土地升值了，别墅好不 容易卖掉了，酒店等旅游项目的后期经营却成了一块心病。其主要原因是由于项目中 的商业、娱乐、度假设施都需要至少 2-3 年的过渡期，如缺乏长期稳定的资金支持， 很难支撑下去。 传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能，所以以银行信贷为主导的单一融 资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，金融机构积极配合旅游地产项目开发相 应的金融产品。 一、 国内商业银行贷款 目前国内大小房地产开发商融资渠道主要是向商业银行贷款。 当前商业银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小 开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银 行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。 但是，目前商业银行对于放贷审核越来越严。不少开发企业反映，银行的房贷速 度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目 投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金 的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。 所以开发商完全寄托于银行贷款不再是一条有效的途径。 二、 国外商业银行贷款融资 国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银 行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。 这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常 用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和 其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。 通常是以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年 以上）贷款两种。国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的 短期资金拆借利率为计算基础。如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上 一个附加利率。 但是国外商业银行贷款程序和方法和国内差别较大，所以应注意: （1）超强的风险控制程序 国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。比如花旗 银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。花旗银行如 果贷款给甲乙两个不同企业，有不同的比例和贷款时限，他们会在某一阶段测试其收 益和回报，而在另一个时间节点或时间范围内，根据市场环境、政策变化及企业经营 状况，看风险和收益是否发生变化。花旗银行会反复测试，并做出相应调整。 （2）特别看重企业现金流 如果一个企业的财务报表显示是赢利的，但应收账款却占了非常大的比例，现金 流非常少，企业获得国外贷款的可能性是要打折扣的。 （3）特别看重企业是否稳健成长 中国企业往往成长得特别快，但对银行来说，快而稳健才是最重要的，如果企业 发展快，但是不够稳健的话，外资银行也不敢支持。 案例：万科、HI 借 FDI 之名“曲线融资” 德国国际房地产投资银行（Hypo Real Estate Bank International）（以下简称 HI）2004 年7 月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资 3500 万美元。 在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目 80％的股权转 让给一家由 HI 设立的名为 Best Gain Investment的公司，由于万科也持有该公司 35％ 的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有 48％。 从形式上看，HI 取得了中山项目的控股权，属于 FDI。 而实际上，虽然 HI 拥有 中山项目 52%的股权，但并不拥有实际的控制权。根据双方的合同约定，在项目回款之 后，万