旅游房地产的开发模市陆.pdfVIP

旅游房地产的开发模式 一、旅游房地产的提出： 1、房地产的发展历程：（1985—2001）16 年经历了从市场朦胧期、市场发展期、到今 天的市场成长期。 2、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件： 所谓边缘市场是指：旅游物业开发、教育文化物业开发、特种物业开发（如：监狱、劳 教所、试验基地等）、科技物业开发（如：IDC、科技孵化器）等等；同时为主流市场所配 套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。 3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。 △城市人口占全国人口的 40%，标志着城市化进入了快速成长期。 △人均 GDP 及消费习惯的改变，以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内 涵发生了变化。 △毋容忽视的汽车时代的来临，使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代（发 达国家所代表的）。 4、旅游消费支出比例，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的 舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。 旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括：休闲、度假、养 老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲 生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。 二、国际旅游物业的主要形式及发展历程： 1、欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪初真正开始形成一定的市场 规模，主要集中在法国南部地中海沿岸，当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、 富商蜂拥而至，一时间成为欧洲的度假中心。60 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先 开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的开始。今天遍布世界各地的分时 度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。 2、美国旅游物业主流产品的形成时期：70 年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房 地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置，充分盘活闲置 资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。 1977 年市场上 95%以上的度 假物业是由其它项目改造过来的。到 1987 年 以后，大量的投资商、开发商介入这一领域， 使产品模式更加清晰，法规也相应地健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅 就分时度假物业，1999 年全球销售额达到 67.2 亿美元，其中美国，占全球的 55%，出售的 房间占全球的 50.4%。540 万个家庭参与了分时度假网络。 3、RCI 及 II 等国际著名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产 开发，成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假 交换公司，简称 RCI，总部设在印第安纳洲。其在全世界 90 个国家拥有 3500 个分时度假村， 会员家庭超过 250 万。同时，近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公 司，如：SUNTERRA 公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，总部设在佛罗 里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了 89 个度假村，拥有 5600 个单位。 三、我国旅游物业的发展现状： 从 90 年代初海南开始，到 98 年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成 为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品 种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁 接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家 70 年代旅游物业飞速发展的初期，不论 是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。其中主要表 现在以下几个方面： 1、房地产大量积压（特别是东部沿海），据统计部门调查，目前积压了 8000 多万平方 米。为改造产权、时权酒店提供了房源。 2、饭店高价，低出租率，急需降低度假成本、吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式。 3、度假消费成为时尚；工作时间的缩短，每年 115 天的假期，对传统旅游方式的不满足， 使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年 24%以上的增长幅度。根据国 际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时