策源：上海金山山阳敌仑块定位规划建议.docVIP

目录 前言 2 一、 项目地块总体定位 3 1.1. 总体产品定位 3 1.2. 总体功能定位 8 二、潜在客户分析 9 2.1. 宏观市场客户细分 9 2.2. 项目客户定位 11 2.3. 目标客户需求量估算及产品特征 12 三、配套物业研究 14 3.1. 商业配套研究 15 3.2. 酒店配套研究 16 3.3. 公寓配套研究 17 3.4. 其他配套研究 18 四、总体功能规划和布局 22 4.1. 总体功能规划 22 4.2. 布局规划思路 26 4.3. 规划布局和建筑形态 27 五、建筑风格建议 31 前言 准确的主题定位将为提升山阳地块的核心价值指明发展方向。目前项目的主题定位为“化工服务业聚集区”，在此基础上为项目用地确定最合适的发展组合。同时通过主题开发确定合适的发展概念以使最大化，并考虑地块开发对整个整体利益提高增值的作用项目地块总体定位 1.1. 总体产品定位 山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化工产业的支撑，将规划成为杭州湾最具影响力和辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合自然资源和社会资源，合理规划，推进区域开发建设，其实质是建立2.5产业服务集聚区的发展模式。产品定位规划将紧紧围绕2.5产业中的化工产业链企业的需求展开。 2.5产业的定义 上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2.5产业是上海“十一五”规划期间的重点发展领域。 2.5产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。 2.5产业的分类 从产业的分类上看，作为一种产业形态，2.5产业大致可分为三类： 第一类：是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。 第二类：是第三产业，但其受众对象主要是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、教育培训业、文化传媒业。 第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件信息业。 “2.5产业”的产业链在产业地产项目开发中，具有重要的指导意义。其关注研发设计、中试、虚拟制造以及后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能物业载体的产业地产项目，则必须改变以往以开发大量生产厂房、仓储物业为主的模式，而倾向于打造符合研发设计、中试和虚拟制造、营销等功能要求的物业产品，包括研发楼、商务办公楼、展馆等。 2.5产业产业链功能分析 总部 总部和总部经济的定义 总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。总部在空间上聚集，逐渐形成总部经济。总部经济指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。制造业企业总部 运营总部 跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部 采购中心 大型企业在供应商集中地设立的采购集中地 销售中心 大型企业面向下游客户的销售职能中心 信息中心 大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心 研发中心 跨国公司、高新技术企业的创新/研发机构 金融企业总部 民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司等 科研机构总部 国家与社会科研机构、社会经济研究中心 机关机构总部 行业协会、商会、社会基金 其它类型总部 学历教育、认证机构 化工产业的总部经济 化工产业的总部类型包括生产企业运营总部/研发总部、分支机构、科研机构总部以及化工行业协会总部、教育培训机构总部等。上海化工产业比较著名的企业有： 化工企业总部——上海石油化工股份有限公司、巴斯夫中国有限公司在沪公司、上海焦化有限公司、上海天原集团胜德塑料有限公司 ——君昊物流有限公司 交易市场——上海化工品交易市场、危险化学品交易市场 化工行业协会——上海市化工行业协会、上海化学化工学会、上海能源化工行业协会。 目前，化工产业的总部机构基本上分布于多个化工园区内，如高桥、吴泾等老化工园区等，尚未形成一个化工产业总部集聚的区域。发展一个集中于化工产业的相关产业集聚区，尤其是吸引一定数量的跨国企业和知名企业总部，并吸引相关上下游产业的企业集聚，对推动和发展化工产业具有重大意义。 研发 研发的定义及在中国的发展 这里的研发是指产品与技术创新的来源，同是产业链上的高端环节，具有高智力投入、高附加值的特征。研发对高新技术企业尤为重要。研发功能的主要载体是企业研发中心以及独立研发机构等。 随着中国改革开放的不断加深，跨国企业研发中心强势涌入我国。目前知名跨国公司在