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罗浮山项目地块发展模式简析 ▲什么是旅游地产？ 旅游地产是指以旅游景区为依托，以旅游休闲度假为目的，但其开发方式上又实现旅游服务 功能的房地产开发模式，也包含了一定的旅游促销方式。旅游地产在空间上与旅游相关联， 不是单一的。旅游地产主要指旅游景区为游客提供的各种“分时度假”宾馆、饭店、度假村、 别墅、产权酒店等，还指与旅游景区在空间上有所关联的住宅建筑物。 一、中国旅游地产发展简析 （一） 中国旅游地产的产生前提及原因 1、 区域经济水平发展的足够支撑 2 、城市化进入快速成长期 3、房地产市场让位于旅游地产的边缘市场 4 、旅游新趋势催生和主宰旅游地产 5、大盘时代旅游激活并补充景观元素 6、 “休闲经济”时代来临 （二） 中国旅游地产业发展基础因素分析 1、中国旅游业发展现状分析 从国内来看，旅游业蓬勃发展，我国旅游业改革开放以来一直保持迅猛的增长速度。全国已 有 27 个省、自治区、直辖市依据各自的资源优势把旅游业作为当地经济发展的支柱产业、 先导产业、重点产业发展，全国旅游业已形成一定的规模和发展条件。从 1995 年 5 月起， 我国实行了 5 天工作制，加上从 1999 年开始实行“十一”、“五一”、春节 3 个长假，我 国的法定休假日已达 114 天，如果加上带薪度假，那么全年有 1 ／3 以上的时间是休假日。 旅游业已经成为国民经济新的增长点，繁荣“假日经济”已成为当今中国拉动内需、发展经 济的途径之一。 目前国内旅游收入正以年10.9%的速度高速增长，旅游创汇的世界排名由 1978 年的第 41 位上升到 2001 年的第 7 位，海外旅游接待人数居世界第 5 位。 2、消费需求分析 进入 21 世纪，旅游市场特别是旅游需求市场出现了两极化的趋势，一极是大众化的基于舒 适需求的休闲度假性旅游，一极是个性化的基于求知或刺激需求的参与体验性旅游。这两种 倾向，导致旅游理念、旅游方式、旅游产品都出现了一些大的转变。随着人们经济收入的增 长，文化水平的提高，旅游者的个性化需求日益突出。在传统观光、商务、度假等普及化旅 游项目需求增长的同时，探险、登山、漂流、狩猎、钓鱼、温泉、滑雪、进修、学术考察等 旅游专项需求增长迅速。 3、旅游市场投资分析 1）据预测，未来 10 年间，我国旅游业将保持年均 10%以上的增长速度，到 2010 年，我 国旅游总收入占 GDP 的比例将从 2002 年的5.44%达到 8%。到 2020 年，中国将成为世界第一 大旅游目的地国和第四大客源输出国。 因此，从宏观经济角度来看，旅游业在未来存在重 大的投资机会。 2 ）从具体的投资领域来说，目前也有一系列的机会，值得关注。  首先是景区开发建设。要建设世界旅游强国，必须要有一系列的一流旅游产品，中国丰 富的旅游资源开发就成为发展的重点。其中，借助具有一定垄断性和稀缺性的名山秀水 和文化性资源开发的产品成为目前中国旅游投资回报最高的领域之一。  其次是专项旅游产品的发展。如商务会展旅游、温泉度假、滑雪旅游、草原旅游、漂流 等一批休闲娱乐产品等。此外，沙漠旅游、探险旅游、登山旅游、游船旅游等特殊产品， 也是具有良好成长性的市场。  第三，是其他一些功能性配套的领域，例如旅游特色餐饮、旅游演出、康体养生、旅游 纪念品开发等。 （三） 旅游地产发展模式简析 1、旅游景点地产 主要指在旅游区内或特定区域为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产， 如迪士尼、深圳华侨城、各类影视拍摄基地等，主要利用人造景观和娱乐设施来满足消费者 的旅游需求，从而达到盈利的目的。 其投资回收期一般为 5-10 年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业提供长期丰 厚的利润来源，又可大幅度提升企业固定资产；缺点是投资量大，投资回收期较长。 2 、旅游商（政）务地产 主要指在旅游区内或旁边提供旅游服务的酒店、会议室、餐厅、娱乐城等建筑物及关联空间， 主要以满足商务政务旅游需求达到盈利目的。 其投资回收期一般为 5-10 年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业提供长期丰 厚的利润来源，又可大幅度提升企业固定资产。缺点是投资量大，投资回收期较长。 3、旅游度假地产 主要指为游客或度假者提供的，直接用于旅游休闲度假居住的各类型地产，如度假村、产权 酒店等。 度假村类地产投资回收期一般为 5-10 年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业 提供长期的利润来源，又可较大幅度提升企业固定资产。缺点是投资量相对较大，投资回收 期较长。产权酒店投