长江置业周口市中州滦路项目三期开发思路.ppt

优势 本案位于周口市中心位置，正处于人民商场与百货大楼之间 周边商业气氛较浓、人气旺 本项目已被列入政府形象工程 劣势 周口市区市场上商用物业供应量较大，客源分流严重 该案周围商业面貌较差，地摊、街铺与商场并存，导致商业形象不高 一期项目的住宅立面形象问题，会影响本案销售去化 项目前期规划布局及项目市场定位没有通盘考虑,增加后期开发难度 机会点 国家宏观政策的轮番出台，对商用物业整体影响不大 地块规整，易通盘进行规划 市场上商用物业同质化严重，易走市场空白 威胁点 因地块过于狭长，三期规划灵活性不够 政策调控频繁量化出台，限制了对房地产投资,对于商业地产的销售工作影响很大 市场商业地产供应量很大,且价格参差不齐,会影响销售速度及价位 　　　　　　　周口时尚生活中心 　　　在商业国际化的进程中，市中心商圈的商务活动日益繁重，对于公务应酬点的要求亦同时迈向国际化。本项目可充分利用位于周口市商业中心的地理优势，提供一个环境优美，交通便利，集精品百货、家电、时尚购物、餐饮、娱乐等功能为一体的时尚生活中心，提供最具个性化的时尚生活体验和感受，成为周口市引领时尚潮流的消费乐园！ 一、遵循商业量化原则 商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。 二、满足需求而非创造需求 商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。 三、体现实施的可行性 合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。 四、奠定高质量招商的基础 合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。 五、确保持续稳定经营的实现 综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。 六、保证投资回报的安全性 只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。 和谐共生　随行造市 点睛商圈　滚动升值 2、项目全线营销战略 整合资源　借势造市 软硬兼施　招销并举 3、战术综述 NP渲染 户外渗透 DS 计划 现场包装 SP整合 控盘竞买 资源再生 重点招商 投资规划 营销渠道运用要点----新闻报道 预售 强销 巩固 比例 组织专业的、连续的、专题性的新闻报道是盛世机构的主要优势之一，新闻报道的特点为可信性、媒体集中影响性及成本低廉性，在预售阶段结合营销活动进行专题新闻报道的宣传对于该项目前期预售十分有必要。 每一轮次的新闻报道应以“主题统一，诉求丰富”为原则做好新闻缮稿的准备工作，保证新闻报道的可信性及说服力。 项目基础策略思考 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销渠道运用要点----DM直投 预售 强销 巩固 比例 以客户数据库为基础进行DM推广是商业物业营销的主要方法之一。DM不应仅为信息传递型，礼品邮递、节日问候邮递等情感沟通型直邮能收到