房地产业税收疑难问题解析1.ppt

jsr651118@ ……稽查来势汹汹，我等沉着应战，机智应对，取得重大成功，最后反败为胜…... 只要我们平时工作做到家，就不怕税务稽查到我家。 2010年，为了保障税收稳定增长、配合国家对房地产调控，继续在全国对房地产及建筑安装业为首的四个行业开展专项检查。 2010年5月26日,国家税务总局于发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，这是在“新国十条”和各地细则均加大土地增值税清算力度之后，再次明确土地增值税清算若干计税问题，也是自2006年以来第8 次对土地增值税发文进行清算。楼市调控再祭利器，土地增值税清算将从严执行！ 而流转税的改革、新31号文、土地增值税的清算将和土地、信贷等方面政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”，加大房地产的纳税风险，导致开发商资金链周转失灵，对房地产影响巨大。 为此，金穗大讲堂制作了《房地产税收疑难问题解析》课件，一改其他培训机构过去讲课就是政策串讲的通病，着重从企业账务处理与税法如何结合入手，以活生生的现实案例帮您全面规划税务安全战略，充分掌握当前税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，做好纳税自查，积极防范稽查风险。 主要内容 第一讲房地产业税收疑难问题解析之一 第二讲房地产业税收疑难问题解析之二 第三讲房地产业税收疑难问题解析之三 第四讲房地产业税收疑难问题解析之四 第五讲房地产业税收疑难问题解析之五 第六讲房地产企业计税成本的注意重点 第七讲房地产企业计税收入的注意重点 第八讲建筑安装行业涉税疑点解析 第九讲房地产开发企业巧开发票，提高节税点 第十讲房地产企业应对稽查的八大战术 第一讲房地产业税收疑难问题解析之一 一、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？…… 五、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？ 六、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？ …… 九、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？　　答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 …… 房地产业税收疑难问题解析之一.doc 第二讲房地产业税收疑难问题解析之二 例：诚意金需要交纳营业税？ 一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？ 例：合作建房营业税问题。 合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路． 一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。 二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。 分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元． 第三讲房地产业税收疑难问题解析之三 某开发商开发A商品住房项目取得收入8000万元，主管税务机关从其提供当地政府部门出具的相关材料中确认，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例为1：2，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应纳印花税=8000×0.5‰×1/2=2万元。如果开发A商品住房项目没有配套建造安置住房等免征情形，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应全额缴纳纳印花税多少？ 例：某市市民张三取得价值40万元的改造安置住房（假设该省确定契税征收率为4%）。如果该改造安置住房面积在90平方米