房地产企业税收政策培训220111011.ppt

一、综合类二、企业所得税类 一、综合类 2、房地产开发企业的合法凭证有哪些？ ⑴ 受让土地的票据：土地出让金应当取得国土部门出具的“国有土地有偿使用收费专用收据”；缴纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证” ⑵房地产开发的票据:工程支出：施工方属于建筑安装劳务的，应向对方索取建筑安装业发票；施工方为生产建筑材料、设备的增值税纳税人的，应向对主索取“工业企业专用发票”；施工方为经销建筑材料、设备的增值税纳税人，应向对方索取“商业企业专用发票” 3、向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业税和土地增值税？ ⑴企业所得税的处理: 不确认企业所得税。依据国税发[2009]31号第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 ⑵营业税和土地增值税的处理 营业税和土地增值税方面，现有政策均没有强调合同问题，在税收征管实践中，为售房而收取的订房诚意金一般会被作为预收账款要求计征营业税和土地增值税。 4、财务费用中没有体现向企业及个人借款，利息支出如何处理？ ⑴企业所得税 对于未在账上体现的对个人的利息支出部分，可以在获得合规票据后再重新入账。如果利息支出部分应划分在不同年度的，应按归属期回归到那当年度去处理。如2008年度发生的利息支出，当年没有支付也没有获得票据的，在2009年度支付并获得票据的，应回归2008年度账，对于多缴税的，应申请退税。 ⑵土地增值税方面 可以扣，但需关注：一利息支出是否实际发生；二是利率是否超过同期银行贷款利率；三是是否取得合法票据；四是利息支出是否全部用于该项目。 5、合作开发项目中收入与成本费用没有在同一方应如何处理 ？ 如：甲公司为国有企业，具有房地产开发资质，与乙房地产开发企业合作开发某项目，甲以土地作为投资，乙负责整个项目的开发建设，但没有成立新公司，还是以甲公司为开发主体。收入在甲公司核算，成本在乙公司核算。 甲公司在保证业务的真实性、合理性与合法性的前提条件，将归属于该项 目的所有会计资料，包括各种发票、人工费用列支单据、行政事业性收费等全部汇总后，在取得主管税务机关的同意后，按企业所得税法及土地增值税的要求进行核算。 企业之间的合作开发符合合作开发条件的，对于乙公司分回的利润可以视同投资收益，不再征收企业所得税。 二、企业所得税类 1、取得财政返还的征地补偿费用是当期所得还是冲减成本？ 我公司下属房地产开发公司坐落于某市经济技术开发区，在取得某块土地的过程中，当地政府承诺土地为每亩80万元，如经过招拍程序土地价超过80万/亩的部分由当地区政府给予返还。最后，公司实际取得区政府对超过80万/亩的土地返还款共4000万元。按照现行政策规定，对此4000万元的返还款是并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，还是作冲减征地费用成本处理？ ⑴企业所得税的处理 该公司取得子公司所在地政府的征地补偿，应确认为贴补收入，并入实际收到的当期，计算企业所得税。 ⑵土地增值税的处理 对于土地增值税的处理，各地税务机关大多认同政府返还土地款，直接冲减土地成本的处理方法。在核定征收方法下，作收入处理对其影响不大；但查账征收方式下，征地补偿如果作收入不冲减土地成本会加大加计扣除的基数，降低土地增值税税负。 2、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理? 房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。 3、用税后利润转增资本如何纳税？ (1)对于股东为自然人的，根据国税函[1998]333号文的规定，公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本．实际是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利．股东再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，对属于个人股东分得再投入公司的部分，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。 (2)对于股东为法人股东以及对于非居民企业股东分得转增注册资本的部分，应根据《企业所得税法》及其实施条例的规定，按照“股息、红利等权益性投资收益”征收企业所得税，由该公司代扣代缴。但符