天王绿苑商住楼商业招商文案.docVIP

/view/f9f44fe0856a561252d36fd8.html??? 天王绿苑商住楼商业招商方案 ? 一、??????? 地理位置及商业业态 人? ?????民? ????路 团 结 路 ? 裕都二期 裕都一期 家世界超市 ? 市供电局 大型家居购物广场 商业大厦 秦 ? ? 皇 ? ? 路 秦 隆 步 行 街 绿 ? 苑 地理位置示意图1-1 天王绿苑商住楼位于咸阳市秦都区秦皇路中段（图1-1），该路段是咸阳市的交通主干道，是秦都区近年来重点打造的餐饮、休闲娱乐一条街。目前该路段在政府的规划和引导下，已有许多家餐饮、酒店开始营业，加上绿苑项目对面的秦隆商业步行街商业氛围的逐步形成，使得该项目目前已处于一个良好的餐饮、休闲娱乐商圈位置。另外由于绿苑自身建筑设计原因，一至三层商用部分受上面住宅结构影响,造成大量的剪力墙占用了商用空间，使商用部分的业态具有局限性，不适宜做大型百货店。二、三层的层高只有3.8米，减去管道、桥架、消防设备、照明所占空间，实际使用空间高度只有3.2米，也不适宜做百货或超市等业态。而剪力墙部分是比较容易改造为包间、包房，适宜做餐饮、休闲娱乐等服务性行业。 为了绿苑项目商业部分今后能够长期稳定的受益，我们对咸阳的餐饮、休闲娱乐等业态，特别是秦皇路体育场十字至七厂铁路立交桥这一路段的商业进行分析。 咸阳市的餐饮主要集中在渭城区的新兴路和秦都区的秦皇路。新兴路的餐饮业非常集中，大都以中小型餐馆为主，沿街铺面已基本上被使用，且没有发展空间。秦皇路的商业发展相对较晚，但发展空间很大，特别是在政府的政策引导下，酒店、餐饮及休闲娱乐等业态大量进驻，使得该路段的商业氛围更加浓厚，因此我们针对这一路段的餐饮、休闲娱乐业进行了重点调查和分析，见表1-1 位置 业态 名? 称 营业面积（㎡） ? 秦 皇 路 ? ? ? ? 餐 饮 类 国贸大酒店（餐饮部） 2000 时代王朝大酒店（餐饮部） 2000 财苑宾馆（餐饮部） 1000 荔枝湾大酒店（餐饮部） 2000 大连渔港 4000 小可香 900 百姓居 900 顺风肥牛 1100 香辣虾火锅 400 小四川 600 休 闲 类 挪威森林 600 时代梦幻水城 1000 财苑大厦在水一方 900 ? 秦 隆 步 行 街 ? 餐 饮 类 小唐人火锅 1300 重庆孔亮火锅 1300 聚八仙 500 名流 1300 韩尚宫 1100 休 闲 类 摩玛咖啡 990 乐海漫步KTV 1500 东方沿岸洗浴 2600 表1-1? 餐饮娱乐调查表 该路段的大型餐饮有大连海鲜渔港、国茂大酒店、时代王朝大酒店、荔枝湾大酒店，中型餐饮有名流火锅、小唐人火锅、重庆孔亮火锅、顺风肥牛火锅，小型餐馆若干。由于该路段餐饮业的发展，知名度和人气已基本形成，特别是大型餐馆生意火爆，如大连海鲜渔港等。中型餐馆生意也很好，主要是以火锅和川菜为主，如小可香、名流、小唐人等。小型餐饮则效益一般。另外该路段休闲娱乐业正在起步发展，如：乐海漫步KTV、摩玛咖啡、挪威森林、时代梦幻水城等。??? 以上是对秦皇路段餐饮、娱乐的调查。同时我们还对本市其他地域的餐饮娱乐进行了调查分析： 1、晶海鲍翅店：该店的位置并不占优势，周边不繁华，也不是商业区，但该店凭借自身的优势（高档定位），大面积的停车场，交通的便利，赢得了市场。 2、阳光丽都KTV：该店的位置也没有处在商业繁华区，但该店也是凭借高档定位和服务，成为咸阳市著名的娱乐场所。 通过我们的调查和分析，我们建议天王绿苑项目招商工作应定位在高档餐饮及休闲娱乐方面。 二、??????? 业态分布方案 天王绿苑商住楼商业招商定位我们建议应采用以下方案，见表2-1, 楼层 经营业态 使用面积 三层 KTV??? 网吧 2688 二层 浴足??? 海鲜火锅城 3215 一层 西点咖啡厅???? 高档中餐馆 3015 注：以上各层使用面积均为对外招商面积，不含天王宾馆使用面积。 表2-1? 各楼层业态分布及面积 ? 1、业态分布立面图，见图2-1 ? 2、分层业态划分平面，见图2-2、2-3、2-4 1层： 任何商业大楼的首层都是大厦商业部分价值最大的黄金位置，首层的合理划分与招商对整个项目招商起着至关重要的作用。因此在考虑实际情况之后，对首层的划分将采用一分为二的原则，中厅面积较大，不宜从中间分开，这样会大大降低商业价值，所以应采取一大一小的商业划分。经过前期的市场调研与总结，发现西点、咖啡类西餐厅面积在500—800㎡，大型中餐类（如金芙蓉酒店首层）面积则在2000㎡左右，这两种业态的组合正好符合绿苑一