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土地一级开发实务 一、什么是土地一级开发 土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地一级开发意义 土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。 三、土地一级开发范围 未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。 四、土地一级开发方式 （一）存量国有土地收储 一是有偿收回。因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。二是有偿收购。根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。 （二）集体建设用地 确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。 五、主要程序 1、编制土地储备、供应计划。市土地储备中心作为牵头单位，县（区）政府依据城市总体规划、土地利用总体规划情况，汇总重大项目用地需求，协助市储备编制土地储备、供应计划。 2、编制土地储备初步方案。县（区）政府为牵头单位，根据土地储备、供应计划，确定一级开发范围、土地权属、规划设计条件、一级开发成本、资金预算、完成时限等，初步方案上报市储备、市政府审批。 3、确定一级开发主体、制定土地一级开发方案。初步方案批准后，确定开发主体，制定土地一级开发方案，并报市规划部门和市储备机构。 4、实施主体开展土地收储和一级开发。按照批准的一级开发方案，县（区）政府对拟收储的国有存量和新增建设用地组织土地报批、征收、拆迁安置补偿等工作；市国土资源管理部门依据市规划部门出具的项目规划意见，分期分批次组卷报批土地。待依法取得合法土地手续后，开发主体办理规划、建设、施工、环评等相关审批手续，依照规划设计条件（规划意见书）规定的规划指标要求，组织实施通路、通水、电、气市政基础设施建设和土地平整等土地一级开发工作。 5、审计土地储备成本、项目验收。由审计部门组织有关部门对项目建设情况及土地储备成本进行审计，由市储备机构组织项目验收，验收通过后纳入市土地储备库。 6、储备地块入市交易。按照市政府正式批复的控制性详细规划方案确定的规划指标要求进行分期供地，储备地块入市交易。 3