房地产企业取得土地环节的税收政策2011年.pdfVIP

房地产金融 房地产企业 文 /黎显扬 取得土地环节的税收政策 房地产开发在土地取得、 前期规划、施工、销售、竣工 等各个环节的税收问题有不同 的侧重点。房地产开发企业在 项目开发前，通过各种途径获 得国有土地使用权，涉及到的 主要税种有城镇土地使用税、 耕地占用税、印花税和契税。 一、城镇土地税 （一）纳税义务人 根据《中华人民共和国城 镇土地使用税暂行条例》（国 务院令第17号）第二条规定， 房地产企业取得位于城市、县 城、建制镇、工矿区范围内的 土地，自然成为城镇土地使用 税纳税人。 （二）征税范围 房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范 起，开发用地的城镇土地使用税为零。 围内的土地。 （四）纳税义务时间 （三）计税依据 房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依 三种情况：第一，根据《城镇土地使用税暂行条例》第九 据，依照规定税额计算征收。《国家税务总局关于房产税 条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发 [2003]89 土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开 号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使 始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月 用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企 起缴纳城镇土地使用税。第二，根据《财政部、国家税务 业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税 总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财 依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计 税[2006]186 号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地 算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征 使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受 January 2011 43 房地产金融 让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第三，根 511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。 据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇 （三）计税依据 土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第 商投资企业和外国企业，应从 2007年1月1 日开始缴纳 511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕 城镇土地使用税，其纳税义务时间与前述相同，故内外资 地面积为计税依据。 房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。 （四）纳税义务时间 （五）开发廉租住房、经济适用住房可减免 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为 《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房 纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当 和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定， 天。 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管 理单位按照政府规定价格、向保障对象出租的廉租住房用 三、印花税 地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品 （一）土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征 住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建 收印花税