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2011年万通地产养老地驳您日本案例考察总结报告
* 居室内设计 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 产品设计——室内设计 日医学馆——墨田 行政接待区 电梯间 机械浴室 保温送饭机 自理居室 美容室 告知牌 洗衣房 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——墨田 项目主要支出 工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10%。 项目运营毛利接近10% 项目要点 运营的两个关键环节：员工队伍和入住率 员工队伍 养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失， 日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间。 稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键。 入住率 养老地产项目的盈利与否取决于入住率。 日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80%。 如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——北浦和 日医学馆北浦和项目 项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部 悠 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——北浦和 项目背景 北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。 占地面积：1754㎡ 建筑面积：2223㎡ 总户数：48户（面积范围28~47.5㎡） 入住门槛：仅吸纳自理型老人 入住率：31% 客户特征 以单身老人为主 老人多数来自项目5公里范围内 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——北浦和 营收方式 月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）~221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。 租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。 不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付2~3个月月金额度的手续费 居室内水电费、餐费及停车费需额外收取 如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——北浦和 服务人员比例 项目仅配置3~4个接待和保安人员 项目主要支出 物业维护费 产品特征 北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅 公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。 餐厅 停车场 阅读室 信报箱 走道 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 日医学馆——北浦和 居室内设计 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 北浦和项目定位成因 类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。 北浦和位于东京郊区，土地费用较低。 北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。 项目要点 小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。 在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。 日医学馆预计项目回收期约为20年。 日医学馆——北浦和 Evaluation only. Created with
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