酒店商住综合体项目产品研究报告(75页).docVIP

乌镇项目产品研究报告 第一部分 基础定位篇 一、项目地块评析 1、项目地块现状评价 2、项目SWOT分析及对策 二、项目定位构想 1、项目核心价值的思考 2、项目开发理念 3、项目定位构想 4、目标客户群选择及描述 第二部分 产品建议篇 一、总体开发思路 1、总体开发原则 2、项目主题概念 3、市场传播形象描述及案名建议 二、项目总体规划及功能说明 1、总体规划建议 2、产品线组合及规划要点 3、各区商业功能设计 三、产品深度建议 1、酒店 说明 / 体量比例 / 户型设计 / 建筑外观 / 景观系统 / 室内装饰 / 公共部分装饰 / 会所配套 2、商铺 体量比例 / 建筑设计 / 商铺面积分割、价格区间及目标人群 / 各区业态组合及产品设计要求 / 路网及公共空间 3、住宅 体量比例 / 户型建议 / 建筑设计 / 景观系统 / 建材配套 四、物业配套建议 1、地下车库 2、智能化建议 3、物业管理及经营公司建议 第三部分 经营建议篇 一、项目销售价格 1、价格带的选择 2、各类产品售价建议 二、项目成本核算及收益分析 1、项目成本核算 2、项目投资收益预计 3、项目开发模式及开发次序 三、项目经营模式建议 1、项目未来经营方向的确定 2、项目经营管理模式的建议 第一部分 定位基础篇 一、项目地块评析 1、项目地块现状评价 地块位置： 本地块位于桐乡市乌镇镇，北临浮澜桥港，东靠乌桃公路（桐乌公路），南侧与西侧均为新规划道路。北侧浮澜桥港的支流在基地的西侧流过。 基础技术经济指标 总用地面积：29527㎡ 总建筑面积：45410㎡ 容积率：1.54 地形地貌 本地块为较规则的长方形块状。地势平坦，其中北侧为浮澜桥港，其支流流入地块西地块，将整个地块划分为东西两地块比例1：5 的两部分。 （基地图） 自然环境 乌镇地处两省三府七县之间有千年古镇之称，仍保存了一大批独具特色的清、代的江南水乡民居建筑，古风犹存的东、西、南、北四条老街呈“十”字交叉，构成双棋盘式河街平行、水陆相邻的古镇格局体现了小桥、流水、古宅的江南古镇风韵。镇上的西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。加大对乌镇历史文化名镇保护的投入，乌镇名镇古街分为绝对保护区重点保护区一般保护区区域控制区四个保护控制区。 从今年年初开始，乌镇古镇保护二期工程正式启动。二期项目分为西栅和南栅两块，其中南栅在乌镇南部，全长1100米；西栅在乌镇西北部，全长1300米。整个工程包括古宅厅堂及文物古迹保护修缮工程，古镇管线地埋工程，河道治理、旅游通道及古道整治、民居拆迁安置及附属工程等，项目总投资亿元。1999年5月，桐乡市府作出了乌镇古镇保护与旅游开发的重大决策，组建了乌镇古镇保护与旅游开发管理委员会。投资8000多万元、面积1.3平方公里的一期工程全面完成并对外开放，2001年公司又投资2500万元建成了旅游停车场、餐饮中心及售票中心、旅游商品街等。乌镇景区接待游客万次总人口6万，镇区常住人口1.2万。乌镇现有中1所，初级中学1所，2所，县级综合医院1所，精神病专科医院1所，镇卫生院1所，村有保健站，厂有医务室。文化站、广播站、有线电视站、工人俱乐部、图书馆、电影院、影剧院、书场、人民公园等城镇设施一应俱全。 公用设施方面，乌镇设有邮电支局，开通邮路10条，35Kva变电所一座，自来水厂有深井四口，绿化面积逾28.84公顷，绿荫覆盖率达18.3%以上。（Strengths）乌镇景区接待游客万次在乌镇的规划开发过程中，桐乡市十分注重古镇的保护，以规划为导向，科学指导古镇的保护与开发。以保持一种原汁原味古镇风貌，再现江南水乡神韵。立足高起点、高品位 的古镇保护规划理念，坚持一次规划、分步实施，从面、块、点三个方面对乌镇镇区、保护区、重点建筑进行不同功能的规划。 尽可能利用地块现有资源 拥有丰富的水资源，并且地块平整利于开发。中原在规划构想中坚持认为应该因地制宜，尽可能利用地块现有资源对各种产品形态进行合理的排布和景观规划，将地块不利因素转变本案的后期优势卖点，同时还可减少建设成本开支。 最合理的组织交通路网 由于本项目是商住综合项目，其中的商业交通系统和居住交通系统组织原则截然不同，而且两者互相干扰性较大。如何合理的对项目的交通路网系统进行合理设计将对日后的项目商业形成和居住质量起到关键的作用。 1.2、项目主题概念 项目的主题概念是根据项目的定位提炼出来的，它是项目开发的灵魂的主线，项目前期的开发思路、产品设计，后期的营销包装、广告推广都将紧紧围绕着这一主题概念执行。本项目的项目定位为“旅游、休闲、生活功能一体化开放式主题水岸街区”，因此本项目的主题概念就是： 水岸新天地 概念诠释： 水岸： 乌镇是江南水乡的明珠，小桥流水，粉