罗浮广场商业定位构思.pptVIP

定位思路阐述 “高升桥—红牌楼”区域商圈现状 从市调数据分析（数据详见调研报告）中可以看出，本区域现有商业业态主要以汽配汽贸和建材饰材专业市场为主体，其它商业业态凌乱而分散，特别是临二环路及外侧的商业，档次普遍偏低。 就现状而言，本项目的高端定位在现阶段是不符合本区域商业市场环境的。 本项目商业定位假设 如果单看现阶段的情况，定位则处在一个尴尬的境地： 如定位为汽配汽贸和建材饰材类专业市场，虽然在现阶段租金方面收益会较其它业态高，但会对项目办公楼会造成负面影响。且从政府规划来看，专业类市场都在向郊区外迁移； 如定位为综合性的社区商业餐饮及休闲娱乐业，则现阶段区域消费力还不够，不能消化项目预期的商业物业规模。且租金回报在现阶段也较低，开发商所承担的压力也较大。 定位思路阐述 商圈未来发展预测 就区域商业市场现状和发展趋势而言，“高升桥——红牌楼”区域的改造及商业格局将发生很大的改变： 随着新项目的修建，以汽配汽贸、建材饰材及相关业态为主体专业市场商业格局将在未来2-3年内被打破； 随着新商家的入驻，主要以商务、星级酒店、办公、高端专业家居市场、大型购物商场、百货等为主的商业业态将会在未来3-5年内纷纷呈现； 定位思路阐述 定位思考原则 环顾四周商业现状，展望未来区域发展，本项目应看到商圈未来的发展趋势，政府规划及商圈进化，在不违背区域商业未来功能的基础上，从新思考本项目的定位。 商业经营战略 以高级会所为品牌、以到达式、情景体验式商业为特色、以大众卖场为人气支撑来打造本项目的商业部分。 定位思路阐述 定位思路阐述 商业定位 集中西餐饮、休闲、健身、洗浴、购物等 多种商业形态于一体的中型—— 中高档商业消费中心 商业规划思路一： 商家规模大，数量少 地下一层引入知名百货超市 1层规划为百货区、中西快餐、品牌专卖等 2、3、4层为高档VIP会所（桑拿、SPA、洗浴场所） 5层为高档商务茶楼、商务餐厅 说明： -1F：利用空间，必要时可销售产权，实现利润最大化 1F：高产值区，利润最高，建议市场自然消化 2F-4F/5F：由一个商家租赁，降低操作难度 5F：即为商务茶楼，又为写字楼提供商务餐 商业规划思路二： 分层租赁 地下1层、地面1层引入知名百货超市 2层规划为高档餐饮； 3层为高档会所或KTV歌城 4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所 5层为大型商务茶楼 说明： -1F-1F：由商家整体租赁，一层为店中店，可售产权 2F/2F-3F：分层租赁/销售，整体规划为餐饮 3F：可为餐饮，也可为娱乐业态 4F/4F-5F：有水休闲，结合恒温泳池 5F：部分可为写字楼配套商务会所 商业规划思路三： 商家数量多，规模小 地下一层引入知名百货超市 1层规划为百货业态、精品店、咖啡店 2层为大型品牌中餐、新概念餐饮、洋快餐 3层为高档健身会所或KTV歌城 4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所 5层为大型商务茶楼 说明 -1F：超市 1F：由市场自然消化，整体规划、招商 2F：分成几个版块租赁/销售，整体规划为餐饮业态 3F：高档健身/商务娱乐业态 4F：有水休闲，结合恒温泳池 5F：部分可为写字楼配套商务会所 工程设计应考虑的几个问题 § “大卖场”对物业的特殊要求：卸货区、货梯、平步梯、生 鲜区荷载、消防、预备发电机组、监控室、中央空调等 § “餐饮业态”对物业的特殊要求：预留上下水、隔油池、烟 道、排污、员工通道、仓储区等 § “桑拿”对物业的特殊要求：高承重、防水 § “茶楼”对物业的特殊要求：设置专用电梯 注意事项： 分阶段招商计划 工作时间：2006年2月至4月 达成目标：完成准备工作、商业资源摸底及市场信息反馈 工作内容： · 项目商业诊断报告、商业定位与项目业态规划 · 租金价格体系、招商政策的制定 · 项目整体商业运作计划 · 商业资源对接及市场反馈信息收集分析 第一阶段：招商准备期 工作时间：2006年5月至10月 达成目标：调整规划及政策，积累5至10个主力店意向商家 工作内容： · 商家资源调查、商家沟通； · 完成招商道具：招商手册、项目说明书、招商投资报告等； · 现场招商处的包装设计、协议、交付条件等管理资料准备； · 协助开发商完成项目宣传策划、整合营销推广计划等； · 策划、筹备和实施各种招商活动，启动世家机构商业联盟。 第二阶段：招商启动期 * 前言 项目介绍 市场环境分析、SWOT分析 关于项目定位的策略性思考 分阶段招商计划 租赁/销售价格建议 关于我们的团队——世家/丽盛投资 目 录 思考： 我们有什么?我们需要什么？ 前 言 我们有…. ? 南一环唯一的成规模的商业