房地产企业多元化发展战略的探讨.doc

市场低迷如何寻求出路 ——房地产企业多元化发展战略的探讨 编辑：刘紫娟 房地产行业目前进入市场低迷期，但是从长远来看，应该还有一定的发展空间，并且投资收益要远大于其它行业；目前的形势是房地产稳步发展中因全球经济衰退和国家宏观调控的政策影响，暂时处于低谷时期；并且低谷时期的利润也略高于其它行业；房地产行业周期性发展的特点和目前的市场环境使我们有必要思考企业多元化发展、积极涉足其它行业的可能。 一、当前背景下多元化发展的需求 1、多元化是房地产行业周期性发展的要求 房地产业的周期是一环套一环，在衰退之后还会迎来另一个发展的契机。我国的房地产大约是5年发展，2年低落，也就是说7年到8年为一个周期 。国家对房地产业的政策随市场环境在不断变化，房地产业过热会受到打压，而市场一旦过冷，国家马上又会扶持，总的思路是维持房地产业的稳定发展，使之于国民经济的发展速度、老百姓的需求及支付能力相匹配。经过这一阶段的调整后，市场会再次复苏，但复苏之后可能又会迎来下一轮的调控。要让企业长期生存、发展下去，就要考虑在房地产市场萎缩期，如何提高资金使用效率、开拓新的利润来源点。 2、目前市场现状和未来可观前景促使多元化战略 目前市场压力巨大，各种支出在增加，房子却降价也卖的不好，众多开发商的资金链条都可能断裂，然而，中国由于人口红利及城镇化、市场化催生的对房产的巨大刚性需求，又是一块无比诱人的蛋糕。在国家严厉的从紧财政和货币政策下，我们可以预测，房地产市场在未来2.3年仍会是继续调整的行情，从长期来看，房地产发展前景还有相当大的增长空间。因此，积极涉足其它行业，增强公司实力，在适当时期又加大对地产板块的投入成为考虑多元化发展的一个共识。 二、企业实施多元化战略的原则 多元化经营能给企业带来很多好处，但企业公司目前的软、硬件是否适合这种战略；企业在什么环境下选择专业化战略，在什么环境下、满足什么条件，企业应选择多元化战略，大致应遵循以下的原则。 1、企业多元化经营的利益 （1）多元化的定义 多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务即提供异质产品或服务的战略。多元化可分为相关多元化与不相关多元化。 多元化经营分为广义的多元化和狭义的多元化两种情况；广义的多元化为：房地产板块和其它互补业务板块（仓储业、能源及教育产业）相结合的运作模式；狭义的多元化为：房地产板块内部，不同项目种类共存的运作模式（一级土地开发、区县市场、别墅及经济适用房市场等）。 （2）多元化经营的利益 不管是相关多元化还是非相关多元化，它们可给企业带来的好处如下： 充分利用现有资源 有效分散经营风险 有利于自身发展壮大 2、多元化经营的遵循原则 （1）前提是企业要有剩余资源 企业实施多元化战略的前提企业要有剩余资源，这是必要而非充分条件，即开展多元化经营必须要有剩余资源，但拥有剩余资源不一定非得开展多元化经营，也可继续专业化经营。 （2）开始规模起点与市场经济发达程度正相关 企业开始多元化经营的规模起点，与市场经济发达程度基本是正相关的；即随着市场经济发达程度的提高,企业多元化经营的规模起点也不断提高。 （3）行业的技术特性 一般来讲，如果行业的技术结构呈收敛型（其产品是由众多的、不同种类的技术组成）该行业的企业就不太适合多元化而较适合专业化。例如飞机、汽车、电脑业等。如果行业的技术结构呈发散型（其产品技术可用于较多领域）该行业的企业就适合多元化经营例如电器、化工等行业。 （4）行业的生命周期 目前理论界的观点是在行业幼稚期及成长期，企业应采用专业化战略；在行业成熟期，企业可采用多元化战略，也可采用专业化战略；在行业衰退期，企业应采用多元化战略。 三、选择多元化可进入行业的方法 从规避风险的角度出发，企业考虑涉及的行业应该是与房地产业关联不大，最好能与房地产业互补，在不同的宏观经济形势下能相互补充为公司带来稳定的总收益的行业。因此首先找出与房地产业关联度较小的行业，再用各行业的历年的固定资产投资相比较，进一步圈定可以涉及的目标行业。 1、房地产业与其它行业的关联度分析 目前研究行业间关联度的主要方法是利用投入产出模型和投入产出表，经过复杂的数学运算，计算出相关产业的前向关联度（前向联系是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联）和后向关联度（后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联），进而得出主要关联系数。 数据来源：《中国统计年鉴2007》投入产出流量表 产业 前向关联系数 后向关联系数 完全关联系数 机械设备制造业 0.2258 0.1259 0.3517 批发零售贸易、住宿和餐饮业 0.1404 0.0740 0.2144 房地产业、租赁和商务服务业 0.0609 0.1455 0.2064 建筑业 0.