房地产经营与管理 第5章 房地产开发的前期管理.ppt

第5章 房地产开发的前期管理 内容摘要　 房地产开发的前期管理在房地产企业的经营管理中占有非常重要的地位，它决定着项目的成败和企业的经营效益。房地产开发的前期管理是为开发项目建设实施做准备的阶段，该阶段的工作内容较广，本章结合房地产开发实际和本书前面各章已介绍的内容，着重介绍土地使用权的获取方式与程序，征地、拆迁管理与程序；项目的产品策划；房地产项目规划设计与管理程序；房地产项目的基础设施建设与管理；房地产项目招投标管理与流程等。 学习目标 通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够了解土地使用权的获取方式与程序，征地、拆迁管理与程序；熟悉项目的规划设计与管理程序、项目招投标管理与流程、项目的基础设施建设与管理；掌握房地产产品策划方面的基本知识和方法。在技能方面能够按照程序办理房地产开发的前期有关工作；能够做小型房地产项目的产品策划。 5.1　土地使用权的获取方式与程序 房地产开发企业获取项目建设用地主要有3种方式：出让、划拨和转让。其中，出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 5.1.1　土地使用权出让 1.土地使用权出让的含义 土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让 2.土地使用权出让的基本特征 ① 土地出让的主体。 ② 土地出让的客体。 ③ 土地出让的内容。 ④ 土地出让是土地所有权和使用权的分离。 ⑤ 土地出让是有偿的。 ⑥ 土地出让是有期限的。 土地使用权出让 3.土地使用权出让的方式 根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让的方式有3种，即拍卖、招标或者双方协议的方式，出让时具体采取哪种方式，由出让土地的具体情况和土地用途来确定。 （1）拍卖 拍卖是在指定的时间和公开场所，由政府土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。 土地使用权出让 （2）招标 所谓招标，是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后按照合同的招标程序及根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。 （3）协议 协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的申请，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。 土地使用权出让 4.土地使用权出让的程序 （1）协议出让土地的程序 ① 申请用地。。 ② 审核复核。 ③ 签订合同。 ④ 登记领证。。 土地使用权出让 （2）招标出让土地的程序 ① 发布招标公告。 ② 领取招标文件。 ③ 投标。 ④ 决标。 ⑤ 签订合同。 ⑥ 登记领证。 土地使用权出让 （3）拍卖出让土地的程序 ① 发布拍卖公告。 ② 领取拍卖文件。 ③ 举行拍卖活动。 ④ 签订合同。。 ⑤ 登记领证。 5.1.2　划拨土地使用权的获取 1.划拨土地使用权概述 （1）划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 划拨土地使用权的获取 （2）土地使用权划拨的形式 土地使用权划拨主要有两种形式。第一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿安置费用后，将该幅土地交付其使用的形式。第二种是经县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给使用者使用的形式。无论哪种形式，都无须支付土地出让金。 划拨土地使用权的获取 （3）土地使用者的权利及义务 土地使用者依法取得划拨土地的使用权后，便在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利。但同时也必须遵守国家法律法规的有关规定，不得擅自改变土地用途；如果遇到社会公众利益的需要，土地使用权人有义务服从政府收回土地使用权的决定。 划拨土地使用权的获取 2.划拨土地使用权的适用范围 （1）中央政府对土地划拨使用的政策规定 根据《中华人民共和国土地管理法》第54条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。 划拨土地使用权的获取 从以上举例可以看出，划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目。 （2）地方政府对土地划拨使用的管理情况 目前我国实行土地供应制度上的“双轨制”，即实行国有土地有偿、有期限使用制度，同时也允许在法定范围内划拨土地使用权。 划拨土地使用权的获取 3.划拨土地使用权获取的主要流程 ① 预审。 ② 申请