地产顾问公司员工培训：房产销售与转让类知识.docVIP

地产顾问公司员工培训：房产销售与转让类知识 地产顾问公司员工培训：房产销售与转让类知识提要：在什么情况下，房地产买卖合同无效？答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力 地产顾问公司员工培训：房产销售与转让类知识 1、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？ 答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。 2、房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。 3、商品房预售合同还应当附有哪些内容？ 答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。 4、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？ 答：除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。 5、在什么情况下，房地产买卖合同无效？ 答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。 房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。 6、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。 一方当事人根据上述第、、项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。 因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。 7、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？ 答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。 预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。 8、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？ 答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。 9、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？ 答：发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。 10、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？ 答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。 11、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？ 答：产权转移登记后，房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。 12