建赏高新商品材料房建设项目可行性研究.docVIP

目 录 1 总论 2 1.1 项目概况 2 1.1.1 项目简介 2 1.2 可行性研究编制目的 2 1.3 可行性研究编制依据 2 1.4 结论及建议 2 1.4.1 结论 2 1.4.2 相关建议 2 2 国内房地产宏观环境分析 2 2.1全国经济形势 2 2.2 2006年房地产业的发展 2 2.3影响房地产业的宏观调控政策 2 2.4 2007年房地产业发展预测 2 3西安市房地产现状分析 2 3.1 西安市房地产概况 2 3.2宏观经济形势 2 3.3西安市房地产市场 2 4高新区房地产市场状况分析 2 4.1西高新及其房产市场简介 2 4.2市场调研分析 2 5调研结论 2 5.1 项目的市场情况分析 2 5.1.1 项目的SWOT分析 2 5.1.2 项目对策分析 2 5.2 市场分析结论与开发建议 2 5.3项目定位 2 5.3.1 客户定位 2 5.3.2形象定位 2 5.3.3 功能定位 2 5.3.4 价格定位 2 6 项目建设条件 2 6.1 开发建设的用地情况 2 6.2 项目周边配套设施 2 7 项目规划、设计方案 2 7.1 项目总体规划方案 2 7.1.1 总体规划设计方案原则 2 7.1.2 总体规划设计方案的指导思想 2 7.2 住宅建筑设计方案 2 7.2.1 住宅建筑的平面布置 2 7.2.2 住宅建筑的结构设计 2 7.2.3 建筑单体和户型设计 2 7.3 小区配套设施建议 2 7.3.1 停车场设计 2 7.3.2 多功能会所设计 2 7.3.3 公园设计 2 7.4 环境艺术设计建议 2 7.4.1 绿化设计 2 7.4.2 小区入口和道路设计 2 7.4.3 小区色彩和整体形象设计 2 7.5 经济技术指标 2 8 项目进度安排 2 8.1 项目进度安排的依据 2 8.2 项目实施的进度安排 2 8.3 销售计划 2 9 营销方案 2 9.1小区楼盘的卖点 2 9.2 4P理论的应用 2 9.2.1产品策略 2 9.2.2价格策略 2 9.2.3促销策略 2 9.2.4渠道策略 2 9.3付款方式 2 9.4 销售面积实现计划 2 10 项目投资估算 2 10.1项目总投资估算的依据 2 10.2 项目总投资估算的原则 2 10.3 项目的总投资估算 2 10.4 资金筹措方案 2 11 项目财务评价 2 11.1 财务评价基础数据的测算 2 11.1.1 基准收益率的确定 2 11.1.2 项目计算期的确定 2 11.1.3 项目价格的确定 2 11.1.4 项目销售税金及附加的确定 2 11.1.5 利润总额及所得税 2 11.2 盈利能力分析 2 11.2.1 损益表与静态盈利能力分析 2 11.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力 2 11.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力 2 11.3 清偿能力分析 2 11.4 评价结论 2 12 不确定分析 2 12.1 盈亏平衡分析 2 12.2 敏感性分析 2 13 结论及建议 2 13.1 结论 2 13.2 存在的问题及建议 2 附件 2 附件1: 高新区房地产个案分析 2 附件2: 西安市房地产市场需求调查问卷 2 附件3 财务报表 2  1 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目简介 本项目名称为“建赏·高新”，位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面积为62468平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。 该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。 项目所处地块的具体位置如下图所示： 图1—1 项目所处地块的具体位置 1.2 可行性研究编制目的 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或感觉的基础上。 本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划设计的依据。 1.3