如何正确收购一个商业项目.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT7 如何正确收购一个商业项目 一个商业地产项目失败，往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损，因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的一个重要手段，同时对整个房地产市场的发展也有积极的影响。 一商业地产项目状况 拟收购一个商业地产项目，首先对该商业地产项目的具体情况进行必要的法务审查，主要包括以下几方面： 1 土地情况 是否合法取得国有土地使用权？土地用途是否是商业用地？如果是商业用地，剩余土地使用年限是多少？土地出让金是否足额缴纳？土地上是否有他项权利？土地是否被查封、预查封？是否以土地对外进行担保？落实上述情况，看是否符合收购方的要求。 2 项目开发情况 是否完成拆迁，并足额支付拆迁补偿款？项目具体进度？是否取得规划许可？规划许可的具体内容？建设工程进度如何？是否存在预期交付风险？各项政府审批备案手续（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，建设工程是否已经结算完成）是否完备？是否存在预期办理权属证书的风险？日后办理产权证书是否存在障碍？ 3 项目资产情况 是否取得房产权属登记？资产权属是否清晰？有无他项权利？有无查封、预查封等？ 4 招商情况 现在商业项目往往在开发商拿完地，并对项目完成市场定位、概念设计后，就需要按项目定位进行招商。特别是如万达的订单式商业地产项目，在建设之前就已与主力店签订协议，商业地产项目的规划建设是依照主力店的要求而进行的，因此对商业地产项目进行收购，必须了解该项目的前期定位，是否与主力店签订协议？商业地产项目的招商情况？ 二股权收购模式 股权收购模式，主要是收购方购买持有商业地产项目的公司（以下简称“目标公司”）的股权，通过持有目标公司股权间接持有该商业地产项目。在对目标公司进行股权收购时，应关注的法律要点主要包括以下几方面。 目标公司的股权权属状况 股权收购目标是取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查，以确保收购后的股权权属不发生争议。对目标公司的股权权属状况的审查主要涉及以下几方面。1、查明目标公司股东是否按照公司章程的规定足额缴纳其所认缴的出资额。2、查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷，如果股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。3、查明目标公司的股权性质，如果是国有股权，则必须按照法定程序进行交易，否则将导致股权转让合同无效。收购国有股权需经国有资产管理部门审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内挂牌，才能签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。 目标公司股权转让合法性 股权收购必须考虑我国法律的具体规定，否则会对收购行为造成影响。主要包括以下几方面：1、其他股东的优先购买权。依据《公司法》相关规定，有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东有优先购买权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权，可能会导致收购行为被法院撤销。2、收购目标公司股权后，应及时到工商登记机关办理登记。股份有限公司的股权转让应当在股权交易中心进行；中外合资企业，需要外经部门的批准。 目标公司债务状况 目标公司的对外或有负债，包括未披露的对外担保之债、潜在的违约责任之债、其他应付款项之债。股权的转让不影响公司法人对外承担责任，因此受让目标公司后，受让方必须承担目标公司的债务责任。如果受让后发现目标公司存在重大负债，则受让方只能在对外承担债务后，再根据股权转让协议中的有关约定向出让方追偿。 防范策略 1、向有关机关落实目标公司名下重大物权的担保情况，如土地、房产、机动车的登记情况，最大限度地降低或有对外担保的风险。2、审查目标公司的重大合同及履行情况，降低对外或有违约之债的风险。 三资产收购模式 与股权收购模式不同，资产收购模式是收购方直接与持有房地产项目即目标资产的公司签订资产收购协议，收购后直接持有目标资产。与股权收购模式相比，资产收购模式的法律关系相对直接、简单。在对资产进行收购时，应注意以下几方面。 1 资质问题 基于房地产开发的特殊性，依据《城市房地产管理法》及相关法律规定，从事房地产开发须具备相应的资质。因此，需要审查转让方的开发资质是否与其开发建设的商业地产项目相匹配。如果是超过其资质进行的开发建设，则有可能被认定为违规取得的开发项目，导致土地出让合同或其他合同被认定为无效，而新的转让合同也必然无效。 同时，作为房地产项目的收购方，在进行房地产项目整体收购时，亦须具备相关的房地产开发资质，否则收购的项目也将无法继续进行开发。 2 项目转让条件 根据《城市房地产管理法》等有关法律法规的规定，房地产开发项