效率与公平兼顾--探索物业服务费定价的解决之道.doc

效率与公平兼顾--探索物业服务费定价的解决之道 效率与公平兼顾--探索物业服务费定价的解决之道提要：对于大家争议最多的车位租金的问题，本人认为，政府保护消费者的出发点是好的，但限价的直接结果是导致车位的租、售价值比倒挂 效率与公平兼顾--探索物业服务费定价的解决之道 3月初的物业服务费听证会，是近期中山全城较为关注的一个话题，各方对此各抒己见。南方都市报的王记者与陈记者也电话采访了我，部分谈话的内容刊登在3月6日的南都报上。实际上与两位记者谈完话后我也陷入深思，从业十余年，我目睹及见证了这个行业的变迁与发展，感受到身边这座城市的变化。我隐约感觉到，我们今天对物业服务费定价的讨论及一些困惑，可能会涉及一个比较本原的问题，即计划经济与市场经济的比较问题，或是效率与公平的平衡问题。 拨开迷雾，让我们对历史作一次简要的梳理与回顾，而问题之答案，也许可以从中觅得。 ——改革开放之前，我们实行的是计划经济，国家与政府严格控制企业的一切经济活动，对产、销等进行统一的计划，并统一制定商品的价格，事实证明，这是一种能够体现公平但效率低下的经济模式。 计划经济造成了生产缺乏效率，企业缺乏活力以及物质匮乏，社会发展停滞不前的情况。着名的经济学家茅以升先生甚至指出，造成当年全国许多地方发生饥荒的“三年自然灾害”，其原因是计划经济造成效率低下，粮食产量低，此外更由于当时计划经济的高度施行，导致粮食无法得到有效的调配与流通，最终造成了惨痛灾难的发生。 1978年以后，我国实行计划经济逐步向市场经济过渡的经济政策。在安徽小岗村施行的家庭联产承包责任制是一个标志，此后生产力逐步得到释放，生产效率提高，物资逐渐丰富。 1983年以后，我国实行价格双轨制，即政府逐步放开部分商品的价格，向市场调节过渡，但大部分商品的价格仍然由政府制定（与我们目前物业服务费实行政府指导价、市场调节价相结合的情况有几分类似），这个阶段的一些社会特征，就是开始出现一些官倒及腐败的现象。 1988年，我国实行“价格闯关”的政策，逐步放开大部分商品的价格，引发通货膨胀，也成为社会动荡不稳定的一个因素。 至1993年前后，大部分商品价格实现了市场调节，计划经济向市场经济过渡完成了阶段性的任务，市场繁荣，商品丰富，人民群众的生活得到较大改善，社会发展进步的速度加快。——“不管白猫还是黑猫，能抓到老鼠的就是好猫”，这个阶段经济发展的特征，是效率优先。 1997年，在效率优先的情况下，社会上开始出现贫富差距拉大的问题，同时下岗职工增多，下岗工人的分流与安置成为一个较大社会难题。 1998年以后，效率与公平兼顾以及效率与公平的平衡问题开始被关注，“和谐社会”的概念得以提出。 。。。。。。 以上资料，参考自吴晓波所着的《激荡三十年》一书。 以史为鉴，在这个快速发展，变化万端的时代，要根本解决效率与公平的平衡问题，无疑是很难的，需要身处其中的我们拿出大的智慧。《激荡三十年》的作者吴晓波说，所有制度的设计，都不可能是在事先设计得天衣无缝的情况下进行的。故此，也许对于这个时代而言，探索、改革、代价及发展将是我们绕不开的一些命题。 结合以上，结合我从业十余年的所闻、所见、所想，我想将我对这次物业服务费听证会的一些思考整理出来，希望能够有一个合适的机会与平台，抛砖引玉，与各方朋友进行探索及交流，我亦深知受认知水平所限，有些观点难免存在偏颇或失当的情况，也希望各位朋友能给予中肯的指正。毕竟在一个提倡创新及百花齐放的时代，各种思潮的激荡，对于推动事物之发展，是有所裨益的。 *物业服务费实行政府定价，从某种意义上说，是计划经济的一些做法，在房地产市场发展初期，市场化程度不高之时，可起到平抑价格，防止交易混乱的作用，能够体现公平的原则。 *当房地产市场发展逐渐成熟时，政府限定价格，则在一定程度上会限定企业的发展空间，影响其发展动力，从而对行业整体服务水平的提高造成影响，不能体现促进效率的原则。本人认为，目前市场上的大部分物业公司都维持在低水平运作的状况，政府限价是其中的原因之一。 *在房地产市场发展市场化程度较高的地区，政府限定物业服务费价格，容易陷入一种两难的、争吵的局面，因为低端房地产项目的客户，会认为政府制订的服务费价格还不够低，而部分高端项目的客户则认为政府限定服务费的价格，会影响小区服务的水平，从而影响其物业的保值与增值，也会产生不满。 *对于大家争议最多的车位租金的问题，本人认为，政府保护消费者的出发点是好的，但限价的直接结果是导致车位的租、售价值比倒挂（以中山为例，政府限定车位租金为240元/月/个，若以售价为8万元/个来计算，则买一个车位一次性