房地产公司成本审计方案.doc

成本信息管理审计方案 一、审计思路 二、审计程序 （一）资料收集清单 （二）内控环境分析 （三）重要指标及要点核实 实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。 核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？ 核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实产权归属 （四）项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即 “少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 （五）分摊原则分析测试 地价分摊测试 六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 （六）目标成本编制的规范性测试 （七）动态成本信息录入完整性、及时性测试 　　　 　　　　　　　　　　　　　 　　　　 风险管理部 编制：张珂翌 审核： 批准： 【抄送】 第 2 页 共 3 页 成本信息审计的最终目的 动态成本的准确性 结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调整 目标成本 成本项目测算 分摊原则 待发生调整 目标成本中已发生部分的调整 目标成本中待发生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本 已发生成本 合同 结算 变更签证 非合同 结算成本的准确性 目标成本管理 动态成本管理 结算成本管理 动态变动趋势 一 土地获得价款 合作款项 二 开发前期准备费 勘察设计费 三通一平费 三 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 室外给排水系统 室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 六 园林环境费 绿化建设费 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 七 配套设施费 八 开发间接费 营销费用 物业完善费 不可预见费 管理费用 销售费用 审计项目： 审计底稿编号： 审计底稿名称： 编制人： 复核人： 动态成本变动趋势 综述： 项目名称： 填报日期： 占地面积： M2 建筑面积： M2 可售面积： 序号 成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/平米） 增长 增幅 总成本 红线外市政设施 报批报建增容费 临时设施费 基础工程 结构及粗装修工程 门窗工程 公共部位装修 室内装修 四 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 室内智能化系统费 五 其他 游泳池 会所 幼儿园 学校 塑胶跑道 网球、篮球场 架空停车楼 车站建造费 架空花园、架空车库 人防地下室 地下室车库分摊 工程管理费 其中：行政费用 资本化利息及融资费用 九 期间费用 合计 审核： 填表： 审计期初动态成本 审计时点1动态成本 审计时点2动态成本 审计期末动态成本 注：时点选择在审计期初与期末间等距离抽取四个时点。 时点1较期初 时点2较时点1 期末较时点2 关注点：动态成本大幅增减的项目，作为进一步判断的重点。 2.00 3.00 1.00 2.00 3.00 4.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 1.00 2.00 3.00 1.00 4.00 5.00 6.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 1.00 2.00 根据8月查账面积62616m2；原为62911m2 根据8月预售查账面积56688m2；原为57315m2 总体规划方案设计费、环境设计费按整个项目分摊。 全项目分摊 其中：红线外配套高压线费用按整个项目分摊。 chenwei: 指可售面积单位成本 chenwei: 指可售面积单位成本 chenwei: 指可售面积单位成本 chenwei: 指可售面积单位成本 地价分摊 审计项目： 编制人： 复核人： 审计底稿编号： 审计底稿名称： 一、地价总价数据的完整性和一致性 地价组成内容 单价 面积（亩） 全区总额 合计 计算是否正确、充分 多期之间数据是否一致 二、地价跨期分摊方法及系数的一致性（连贯性） 一期 二期 一致否？ 地价分摊基数 。。。。 分摊系数 连贯否？ 张珂翌: 参考土地协议、政府相关规定。 张珂翌: 指目标成本 张珂翌: 包括：面积分摊系数及售价调整系数 目标与动态 一