度假的房子理念探讨.pptVIP

团泊湖项目启动区产品理念探讨 团泊湖项目启动区产品理念探讨 * 度假的房子 团泊湖项目启动区产品理念探讨 * 前 言 首先，在过去一年甚至更久的时间里，就团泊湖项目的概念进行了多次研究，从“创意生态城”到“旅游产业区”，分别赋予了该区域和版块以新的功能和使命。我们综合以往的研究成果，希望能进行更具有执行力的深入探讨； 此番探讨，我们将立足点定为“团泊湖项目启动区”，从宏观态势、市场环境、区域背景进行理性分析，从基地自身特点进行深入研究，从居住消费的发展趋势进行探索，通过上述三个维度的独立研判和交叉比较，得以为启动区的产品挖掘核心理念，是为产品规划设计的思想指导，亦为项目营销的核心价值； 当然，我们要求，核心理念必须具有以下特点： 丰富的社会内涵：房子以及所倡导的生活是社会变迁的洞察和记录； 一定的前瞻性：我们的理念要有舆论基础，产品必须领先于市场，且具城市运营的着眼点； 未来的延展性：毕竟，在整个地块上，在联合置地的天津版图上，这仅仅是个开始…… * 目 录 前言………………………………………………………………P2 第一部分 宏观态势、市场环境、区域背景分析……………P4 第二部分 居住消费的发展趋势探索…………………………P8 第三部分 基地自身特点研究…………………………………P13 第四部分 核心理念阐述………………………………………P21 第五部分 产品特征描述………………………………………P23 * 第一部分 宏观态势 市场环境 区域背景分析 * 宏观态势 2007年第四季度开始，源自美国的次贷危机开始蔓延，2008年下半年以来，中国的房地产市场出现量价齐跌的数据表现，2009年二三月份，国内一线城市的商品住宅销量开始回升，但普遍认为真正的谷底并未到来； 我们正在面临的经济形势是外部环境恶化、国内结构性调整和经济内在周期三重因素作用的结果； 2009年全国人大政府工作报告中，将今年的经济增长目标定为8%左右，“促进房地产市场稳定健康发展 ”作为扩大内需促进经济增长的重要组成部分——房地产作为国民经济支柱产业的地位依然稳固； 来自国家统计局的数据显示，2008年1~8月，我国城镇固定资产投资8.492万亿元，其中房地产开发投资为1.843万亿元，占比高达21.7%，而且这一数字并未将相关产业考虑在内，如房地产用量占全国总用量25%的钢材，房地产用量占全国总用量22%的水泥等等 小结1. 经过此轮调整，房地产行业应该做好准备迎来下一个黄金十年。 * 区域发展前景 继珠江三角洲、长江三角洲之后，京津—环渤海地区成为投资资金最为青睐的地区，国务院发展研究中心中国企业家调查系统的数据显示，企业有投资意向的地区中，京津—环渤海地区的占比达到23.1%，仅次于长三角地区的37.4%，珠三角为13.7%； 2008年，山东省先后出台《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》和《支持黄河三角洲高效生态经济区又好又快发展的意见》，两份文件明确了黄河三角洲开发建设的方向及扶持措施，借鉴滨海新区的模式； 按照上述《规划》，黄河三角洲开发被赋予两项使命：对外承接天津滨海新区开发机遇，服务环渤海，面向东北亚；对内依托山东半岛城市群和济南城市圈，支撑山东全省可持续发展。“十一五”期间，山东将在该地区规划投资1.5万亿元左右，约占全省总投入的20% 。 小结2. 与珠三角、长三角相比，如果说滨海新区的辐射作用尚显不够的话，黄三角的入场可视为强劲助力，我们更有理由相信，环渤海的崛起正在变现。 * 房地产市场发展走势预测 保障性住房政策的颁布将导致普通商品房市场竞争更加激烈，市场对产品品质提出了更高的要求； 尽管受经济危机影响，别墅类房产也出现了成交量下滑的趋势，但由于此前限墅令的作用，别墅市场整体表现较为坚挺； 房地产行业已经进入各类产品百花齐放的阶段，一旦经济回升，将为享受型房产带来较大的发展空间，而且无论是购买习惯还是营销诉求上，越是高端的房子越感性。 小结3. 房地产市场竞争更为激烈，产品品质要求越来越高，消费市场出现细分，越是高端的房子越感性。 * 第二部分 居住需求发展趋势探索 * 居住需求与房子形态演变 1908年10月14日，英国作家福斯特的小说《看得见风景的房间》（A Room With A View）出版，露丝小姐到佛罗伦萨度假，她希望打开房间的窗，就能看到阿诺河。从100多年前开始，度假就是一种身份的象征，也很快变得普及，在《世界人权宣言》里甚至规定，人有度假的权利； 虽然新颁布的劳动合同法明确规定，企业员工有享受带薪年假的权利，国家法定节假日也呈现增多的趋势，但大多数人仍对现有的假期天数不满意，“离开喧嚣透口气”的愿望越发强烈； 到离市中心不远的地方找个依山傍水的居所隐居，在新富