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物业管理前期介入与物业承接 物业管理前期介入与物业承接作者：佚名 时间：2017-5-19 浏览量： 物业管理前期介入与物业承接 文/赵云星 　　如何使建设者与管理者做到有效沟通、职责分明，克服建管脱节带来的种种弊端呢？前一段时间出台的《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确规定了物业管理公司的承接验收权限，而近期《前期物业服务合同（示范文本）》的颁布，更是对相关问题做出了具体的条文规定。笔者想就这个问题从自己工作的物业管理公司的角度谈一些认识。 让我们先看一个案例： 　　某房产开发公司于2002年立项开发某市的一个高档商业物业，随即选聘了一家物业管理公司介入前期的设计、施工与安装验收工程。物业管理公司非常重视前期介入，专门成立了由公司管理部、工程部负责人组成的项目组，深入项目工地，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员紧密配合，很快拿出了前期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。 由于开发商站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，他们的合作充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完工；物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力，很快成为物业管理的一个样板，前来参观学习的人络绎不绝。这一成功的案例，使房产开发公司和物业管理公司都一致认识到：物业管理的前期介入是非常重要的和非常必要的，而且准备工作越充分，工作开展得越顺利。 一．物业接管验收的意义 　　物业接管验收的主要意义在于三点：首先，明确了交接双方的责、权、利关系；其次，确保了物业具备正常的使用功能，充分维护业主的权益；再次，为日后管理创造了条件。 《条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。 在涉及到内容比较复杂的物业管理接管验收方面的条文时，为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，《条例》专门规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交该物业的相关资料。 物业的承接验收，是物业管理公司从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾的一项重要的保证措施。此外,接管验收使物业管理公司能够对物业的每一座机站房、每一建筑单元、每一项公共配套设施逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如我公司在内部安装工程开始后介入徐州某大厦的管理，严格按照优质工程标准，进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面防水材料选型使用、玻璃幕墙安装、空调自控阀门选择、地下停车场风管不合理、公共能耗表计没有装设等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用、设备选型、配套设施、管线布置等多方面。若物业管理公司盲目接受，将不得不在今后的运行中吞下难咽的苦果。 物业管理公司进行接管验收后,可以根据运行的技术 物业管理前期介入与物业承接作者：佚名 时间：2017-5-19 浏览量：规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装中给排水、配电、通讯、暖通、防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用时就能正常运行。物业管理公司的机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,做好运行的准备。 　　此外，通过参与物业管理接管验收这个过程，物业管理公司能够更好地锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致的不应有失误，给业主留下不好的印象。 二．物业接管的内容与标准 　　物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，目前各个公司和各个地区也正在或已经制定了自己的验收标准，但不管采取什么标准，我们认为接管验收的原则应包含以下主要内容： 首先，由于接管验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是非常重要的一次验收，验收合格的条件有：已经完成单位工程的质量验收（竣工验收）；并且有关的资料文件应完整齐全；涉及安全和使用功能的分部工程应进行检验资料的复查，不仅要全面检查其完整性，而且对分部验收时补充进行的抽样检验报告也要复核，这种强化验收的手段体现了对安全和主要使用功能的重视。 其次，对主要的使用功能还必须进行抽查。通过对单项功能的运转，检查运行的稳定性、实用性。使用功能的检查是对建筑工程和设备安装工程最终质