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物业管理发展之路—重组 物业管理发展之路—重组作者：佚名 时间：2017-9-29 浏览量： 物业管理在我国的发展已经走过了20多年,在全国各大城市都有了一定的发展基础,但由于受其自身历史原因的束缚,绝大多数物业管理公司都达不到经营规模,以致影响了它们的进一步发展。对此,笔者认为,物业管理要摆脱困境,实现更大的发展,就必须采取一场新的“革命”——重组。 一、物业管理规模及其困境 由于种种原因,当前大部分物业管理都达不到经营规模。众所周知,就住宅小区而言,一个物业管理公司的正常运营至少需要12名职工,其中,1名经理负责组织领导公司的全面工作,2名财务工作人员分别负责会计和出纳工作,1名清洁工负责小区的清洁工作,1名水电工负责小区的水电工作,1名园丁负责小区的绿化工作,6名保安人员分别轮班负责小区24小时的守门与巡逻工作。现撇开其它管理费用的开支不谈,仅就工资的支付而言,假设每月每人的人均收入为600元,则该公司的月工资费用就是7200元。由于大部分公司的收入主要是物业管理收费,其它经营收入很少,因此在此只计算物业管理收费收入。若按照每平方米收取元物业管理费用计算,该公司要正常运行,其物业管理规模就必须达到18000平方米以上。而实际上,当前物业管理规模在18000平方米以下的公司仍然很多。为了确保公司正常运行,公司只能提高收费,但业主的收入也是有限的,因此,通过提高物业管理费来解决公司运营困难也是不可行的,由此,物业管理陷入了两难境地:提高收费业主反对,不提高收费公司难以运营。 二、制约物业管理规模扩大的因素 由于物业管理规模不足,使物业管理处于两难境地。那么,制约物业管理规模扩大的主要因素是什么呢?笔者认为,主要有以下几方面: 传统的物业管理模式 我国的现代物业管理主要是伴随住房制度改革、土地使用制度改革和住房生产制度改革的发展而在全国逐步推行,它原先的基本模式是谁开发谁管理。采取这种管理模式所导致的直接后果是:1.物业管理权不能流动,物业管理市场化无法开展;2.制约了物业管理竞争,不利于提高物业管理服务质量;3.制约了物业管理公司的进一步扩张,影响了物业管理公司实现规模经营。 各房地产开发公司的开发能力 在传统的物业管理模式下,基本上采取了谁开发谁管理的做法,物业管理权很少流动,因此,物业管理规模主要取决于各房地产开发公司的开发规模。各房地产开发公司的开发规模越大,其物业管理规模就越大;各房地产开发公司的开发规模越小,其物业管理规模也就越小。而各房地产开发公司的开发规模主要取决于他们的开发经营能力。 物业管理公司的利益驱动 物业管理是一项新兴行业,其推行的主要对象是80年代以来的物业,由于这些物业成新率较高,费用开支较少,因此,各物业管理公司为了保持既得利益,互不相让各自所占的市场,其结果是物业管理权难以流动,物业管理的扩张受到抑制,物业管理公司难以实现规模经营。 城市规划 在传统的物业管理模式下,物业管理规模不仅受到房地产开发公司的开发能力的制约,而且由于房地产开发必须服从城市规划,因此,城市规模直接影响房地产开发公司的开发规模,进而间接地影响物业管理规模。如果城市规划方面许可的成片开发土地、容积率等越大, 物业管理发展之路—重组作者：佚名 时间：2017-9-29 浏览量：建筑高度、建筑密度等越高,则房地产开发规模就相应越大,物业管理规模也就随之越大;反之就越小。 零星的旧城改造 零星的旧城改造也是影响物业管理规模的重要因素。在谁开发谁管理的模式下,零星的旧城改造不利于物业的成片管理。虽然,也许有某一开发公司开发的旧城较多,但由于物业本身就是不动产,不可随便移动以方便某一物业管理公司的管理,这就必然导致物业管理经营规模不足。 物业管理公司的管理松散 当前,绝大部分地方对物业管理公司的管理较松,未形成硬约束。当物业管理公司收不抵支,财务恶化,运行困难时,其基本的应对措施就是想方设法向业主收取费用,而不是采取破产的办法,鼓励大公司介入,形成优胜劣汰、兼并重组,实现规模经营,以致一些半死不活的公司继续存在,影响了物业管理的发展。 三、推进重组,实现物业管理大发展 上述分析表明,由于种种原因,导致了物业管理规模不足,从而把物业管理逼进了两难境地。因此,为了实现物业管理的大发展,就必须进一步扩大物业管理规模,而要实现物业管理规模的扩大,就必须采取兼并、破产、招投标等办法实现物业管理重组。 所谓“物业管理重组”,就是通过采取兼并、破产、招投标等办法,把各物业管理公司分别零星地分割经营管理物