2012年3月中国商业地产市场观察.pdfVIP

A-PDF Watermark DEMO: Purchase from www.A-PDF.com to remove the watermark 中国商业地产市场观察 2012 年 3 月（上） 本期观点：商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位 九洲观点 商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位 过去两年， 转战二三线城市已成为商业地产无法回避的考验。尽管一线巨型城市也有其另类机会但二三线城市的机会成 本是不容忽视的诱惑，二三线城市常被一并提及，但是这两者在未来发展空间，及所面对的进入环境却不尽相同，具体的进 入策略和产品定位也有差异。 三线城市面临更好的进入机会 对 25 个品牌购物中心已开业的 103 家门店在各城市分布 在商业地产开发热潮下，二线城市和三线城市究竟哪一 的统计发现，不考虑一线城市，目前二线城市商业项目 个进入的机会更大呢？通过从人口、地块可得性、竞争 的集中度非常高（图二）。另一方面，透过城市竞争指 压力三个方面的比较发现，三线城市比二线城市面临更 数（图三）可以发现二线城市的竞争非常激烈，苏州、 好的进入机会。 昆明、青岛、沈阳等二线城市的竞争指数甚至高于上海 北京等一线城市，更不说渗透率极低的三线城市了。所 人口方面，三线城市的人口总量较二线城市更大，而且 以从竞争的角度来看，三线城市的竞争压力明显小于二 这一格局在相当长的一段时间保持。随着城市化的不断 线城市。 推进，农村人口向城市流动的趋势也将得到保持。据麦 肯锡相关研究报告，预计到 2025 年，三线城市的人口数 商业地产扩张空间巨大，首推区域性进入策略 量将达到 3.16 亿，远超二线城市的 1.04 亿（图一）。 既然拥有良好的机遇，扩张不可避免，那么三线城市的 其次，三线城市中心城区的地块可得性也要高于二线城 扩张空间又有多大呢？商业的核心是消费，所以这里将 市。目前二线城市中心城区可供开发的地块已显稀缺， 通过对消费群体规模的变化探索三线城市商业地产的扩 例如在沈阳 2011 年经营性用地的供应计划中，中心城区 张空间。 的供应量占比仅为 4% 。而三线城市的供地还比较充裕，