2011年淮安盱眙（中国）轴承城营销报告.doc

盱眙（中国）轴承城 2011年营销报告 前 言 在竞争激烈的房地产市场，随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合盱眙市场的具体情况，本案位置在具有集约优势的长三角辐射圈——盱眙，炙手可热的经济开发区内，无论从主观还是客观上都注定本案是一次政府与企业共赢的出彩篇章，我们将要提供如下全程策划报告，解构我们今后要做的理由。 目录： 项目总体运营思路阐述： 市场研究 项目定位 产品设计 招商模式 经营模式 销售模式 卖点总结 广告传播 销售执行 项目总体运营思路阐述： 思考先行，用正确的办法作正确的事情。 1．市场研究：明确盱眙轴承城商业供需情况，为定位提供依据。 2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。 3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。 4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。 5．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。 6．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。 7．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。 8．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。 第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。 第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。 第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。 第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。 第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。 以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。 第一部分 市场研究 一、解读宏观 1、 2010年市场回顾 2010年中国房地产宏观市场，可总结为四大关键词： ●调控政策，贯穿全年 ●打击囤地，限制国企 ●供增需减，稳定价格 ●精确打击，防止波动 2、俯视房地产行业全景图 政策将改变当前市场趋势，但局部市场仍存机会。整体行业在经历调整后仍呈现企稳上行的大方向。 3、宏观环境：经济结构与房地产行业的关系 对外需求依然萎缩，扩大对内需求尤为重要；引导以房地产为主的国家支柱行业健康发展，是我国近期促进经济的主要方针。 二00九年中国全国商务工作会议获悉： 09年中国外贸总额预计接近2.2万亿美元,降幅约为16%。相较入世以来的高速增长,国际金融危机导致的外需大幅萎缩令中国外贸在今年遭遇到最严重冲击。10年下半年世界各国可能出现的刺激经济政策退出, 令中国外贸可能需要2到3年,甚至更长时间才能重回2008年水平。 今年中国社会消费品零售总额有望超过12.5万亿元人民币,达到15%以上的高增长, 消费对中国经济增长的拉动作用明显增强,为成功抵御国际金融危机冲击起到了重要支撑作用。 4、2010年上半年出台政策解读 ● 1月10日：国务院办公厅关于房地产“国十一条”。 ● 4月11日：银监会重申二套房贷首付四成。4月15日，国务院常务会议要求，购买二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。 ● 4月，“新国十条”提高购房门槛，抑制投机性置业，购买三套及以上住房贷款，需提高1年以上当地纳税证明。 ● 4月17日，国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。从抑制转向遏制，对房地产调控的决心从经济层面上升到影响社会稳定，关乎国计民生的政治层面。 5、2010年盱眙楼市 2010年楼市高潮后回落！ 政策对楼市的严厉程度前所未有，大超预期，市场反应大。但三、四线城市受冲击不是很大。 09年过热市场导致购房需求已被透支释放，盱眙当地可供应量不多。 2010年需求相比2009年将有所减缓，但盱眙投资需求不明显，自用需求占主流。 二、解读区域 盱眙城市建设 ——东扩北移、显山露水、彰显特色 1、 项目地理位置资源评估 地块位于盱眙经济开发区，东方大道北侧、金桂大道东侧（原兴大鞋业和贝仕达化工地块） 项目位于江苏盱眙县经济开发区，东方大道北侧、金桂大道东侧（原兴大鞋业和贝仕达化工地块）。项目用地面积58128平米，总建面积约140900平方米。 目前地块尚未启动，保持着原有地貌。 图 地块卫