世联河南海口中惠蓝天白云项目前期整体定位策划研讨.ppt

海口蓝天白云项目前期整体定位策划研讨;本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。;需要明确的概念： 旅游地产与普通房地产开发的区别; 世联经验;Figures 数字世联在海南;区域开发代表项目;世联海口实践;世联三亚实践;世联中国在海南的旅游地产操作项目;世联中国在国内其它区域的旅游地产操作项目; 三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目;三亚红塘湾区域定位和发展战略项目;中信博鳌海鸭湖项目; 海口美兰机场7000亩项目;海口西海岸1600亩项目;三亚清水湾大规模旅游地产开发项目;基本情况;项目背景1:区域定位阶段7平方公里/城市功能综合开发/二线区域/资源有限/地块狭长/机场影响;项目在不同时期面临不同问题:;A;项目在不同时期面临不同问题:;项目在不同时期面临不同问题:; 概念明确;1;旅游地产三大分类;2;3;国外顶级RESORT;旅游地产核心驱动力——世联对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例;4; 项目属性初判;基本认知1—空港待开发区，交通便利区域现状：毗邻美兰机场，机场一级辐射区，但目前区域成熟度低，认知度不够 交通现状：项目四周交通系统初备，通达性较好;基本认知2—未来中高端高尔夫产业聚集区域规划：未来区域规划多个高尔夫产业，区域高端高尔夫度假主题明确，区域长期看好;基本认知3—缺乏强势资源，噪音影响资源：项目有一定山水资源，但资源资质普通，不具备稀缺性，且项目受到一定机场噪音影响四置：项目一期周边城市界面较为初级，观感较差;基本认知4—大规模社区，3个高尔夫球场配备;基本认知5—品牌开发商，珠三角丰富开发经验;项目基本判定：城市规划新高尔夫度假区的高尔夫大盘; 困难与机会;美兰机场区目前局限较多，且高尔夫产业聚集效应尚未形成，与海口现有中高端居住片区相比，区域核心价值模糊; “西拓、东优” ，城市主流发展方向，区域未来规划前景良好;区域机会2：空港经济，强势驱动;项目近邻美兰机场，将率先承接区域价值的增长，迅速兑现项目的城市价值;将区域内开发主体视为对手，采取争锋相对的竞争策略 追求项目自身影响力，认为客户数量有限，非你即我。 项目本身营销，力图形成鲜明的自我标志 自给自足式的发展模式，漠视对外部资源的整合利用 ;定位层级：海口高尔夫发展现状;定位层级：海口高尔夫发展现状;物业价值排序：一线滨海成熟区域〉滨海非成熟区域〉二线滨海成熟区域〉腹地非成熟区域;龙窝高尔夫;6328;客户需求：度假、养老成为客户置业海口主要目的;在前期市场调研中，我们已将客户的置业目的归为8大类，各类消费者在购买力和年龄段上具备相对独立性;自住需求影响不大，投资需求受到一定影响;资源关注度;竞争现状：高端度假、休闲客户完全被截流;竞争现状：中高端客户存在大量分流;世联观点：项目机会—区域竞合之上的主流市场错位竞争，强势争夺市场中坚客群; 规律研究;高尔夫主题地产开发特点;解答问题一：球场的定位与特色（1/1）;解答问题一：球场的定位与特色（2/1）;解答问题二：高尔夫球场配套;根据高尔夫球场与物业的价值关系，高尔夫物业开发可分为两种模式;两种模式开发策略特征对比（2/3）;;解答问题五：高尔夫旅游与旅游产业链如何结合？; 节点建议;未来影响楼市的关键因素将是实体经济面，经济复苏才能推动楼市彻底解冻。;中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启动;交易量;国际房地产周期的启示： 珠三角引领全国房地产将在2009-2010年进入复苏期;受外部传导机制，海口相对于其他城市，周期相对滞后，08年5月过后市场下降趋势明显，09年初市场开始企稳;本项目房地产周期借鉴得出的基本时机判断： 2010年动工，10年秋房地产销售，处在房地产的复苏中期，一期开发约2-3年，进入到房地产的快速发展期，整体时机较好。;项目一期工程排期：2009-2012;项目一期竞争排期：2009-2012;世联观点：项目2010年春节动工，2010年秋房地产入市，整体时机较为恰当，但前期推广需要赶上区域首发; 关于服务;对于大规模、陌生区域旅游度假地产项目，世联认为本项目必须把握以下三个层面的问题;根据世联大???模旅游度假项目的操作经验，以及本项目的特殊性，应当着重关注下面几个价值切入