世联广西钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告.ppt

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世联广西钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告

版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;初步整体定位报告;本次初步成果汇报的提纲;本体;2008年初,中国批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家战略。这一享受中国特殊经济政策的区域,正在聚集亚欧投资者的目光。 ;钦州的区位优势独具魅力。钦州处于北部湾经济区的中心位置,交通便利,加之钦州保税港区建立和中国-东盟博览会的辐射效应,大大提升和加强了钦州和东盟之间的经贸合作水平。 许多亚欧国家早已经将投资目光锁定钦州,印尼金光集团从2004年开始就在钦州投资林浆纸一体化项目,计划总投资400多亿元人民币。2008.美中商贸总会和钦州市签下了合作项目,投资约15亿元人民币在钦州打造一个北美特色的商贸城。 与东盟双边合作日益紧密,2010年1-2月,双边贸易额达5040万美元,比去年同期增长25.5%。 ;钦州港口吞吐量环比增长33%,增幅超过北海和防城港  2009年建成钦州港大榄坪1#和2#泊位、北海铁山港1#和2#泊位、防城港18#和19#泊位等6个万吨级以上泊位,沿海港口吞吐能力突破1亿吨,广西北部湾港打造成为亿吨级大港,2009年沿海港口货物吞吐量达9407万吨,增长16.3%。 2009年钦州实现397亿元,经济总量仅次于南宁,而经济增长速度已多年第一,在投资规模逐年扩大的基础上,经济增长的良好前景,保证了钦州市在北部湾经济区经济地位的重要性。 ;项目位于钦州市河东片区,作为主城区内的主导拓展区﹑未来的文化行政中心,依托“八大场馆”建设,区域内房地产正急剧升温;地块东侧规划有市政主干道蓬莱大道,但目前未开通; 项目所处河东新区区域缺乏基本的生活配套,商业购物﹑饮食业极不发达,主要依赖与老城区。 区域公交线路较少,规划中的四桥目前尚未开通; 尽管规划有市中医院,但目前医疗配套极度不足; 各楼盘商业配套规模小或未启动; 目前人气不旺,从钦州人居住习惯看,较为僻静; 钦州本地人不习惯“过江”居住; ;地块通达性良好,三面临街,地块方正,一条微波通道穿过项目,内部不存在拆迁问题;在市政府“又好又快”建设市体育中心及配套路网的总体要求的大背景下,周边项目纷纷借势区域发展新高潮;北部湾发展热土钦州市政配套建设热点区域、非强势资源的中等规模项目;松江的目标;调控;;4;金融环境:0708年调控期的前后半年内共有六次加息政策出台,而10年的金融环境相对比较宽松,信贷投放量充足;本轮新政后,效果明显,上门量和成交量双双呈现下降的趋势,其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大;本轮新政对投资购房需求打击效果明显,尤其是一线城市的投资购房比例下降了11%;新政的信贷政策的效果明显,购房的银行按揭比例下降明显,一线城市下降的幅度是二三线城市的5倍;新政后一个月各城市商品房成交情况差异比较大;市场影响-城市表现;市场影响-城市表现;世联研究认为,新政后北京的房价率先下降10%,其他城市的细则陆续出台,政策的效力暂时还未完全显现; 预计未来3-6个月,成交量将会率先下滑,成交均价将在成交量萎缩到一定程度后才趋于下行…… 同时,成交均价的坚挺也将导致政府酝酿新的政策、采取新的手段对市场进行“强降温”……;;依据房价走势,政府对房地产市场的调控将按波段进行操作;第二波政策走向将视房价而动,如果此次信贷政策效果不明显,预计未来还有政策手段推出;调整期的量价变化规律:政府与开发商的博弈过程,目前处于量跌价平(微跌)的阶段,;;北海市场反应——外地客户占9成的投机型市场,受调控的影响最为明显;本周(4月26日-5月2日)新建商品房成交总数为1345套,总成交数比上周(4月19日-25日)的成交1437套、下降6.4%。比09年同期(4月26日-5月2日)的1539套下降12%。而5月1日、2日总成交仅184套,相比去年同期下降27 五一期间,成交较好的都是低价位项目。大幅打折也难拉拢购房者 有6成以上购房者认为房价会小幅下跌,购房者看跌心态明显。 市场开始出现炒家低于市场总价10万元抛货的情况。 ;市场最新动态;钦州成本型市场特征明显,泡沫较小,后市下跌空间有限;市场预判1——作为典型成本型市场的钦州市场无筑底迹象,调整时期内刚性需求将支撑市场,后市回暖将与全国市场大致同步;问题;项目情景——区域竞争激烈,预计新区在售项目待推售量远超过百万方,项目地块本体优势不明显的情况下,压力陡增;项目情景2——市场典型项目09年走量,明星高端楼盘吸金效应明显,项目预期消化速度属于市场中高水平;项目核心问题;三四线城市新区的五大竞争法则——写在前面;视角1:北部湾经济圈视野 ;钦州——北部

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