东莞中山万隆东凤项目市场研究及整体发展战略报告2011年.doc

 中山万隆房地产开发公司东凤镇项目 市场研究及整体发展战略报告 编写：广州凌峻房地产咨询有限公司 凌峻地产（中国）有限公司 二○一一年八月  目 录 前 言 4 第一部分 项目专项市场研究 5 第一章、东凤镇宏观经济分析 6 一、城镇概况 6 二、宏观经济发展分析 8 三、城镇发展分析 12 第二章、东凤镇房地产业发展概况 15 一、东凤镇房地产行情分析 15 二、东凤镇房地产市场现状 19 三、房地产新政分析 21 第三章、东凤镇房地产市场未来趋势分析 24 一、市场发展趋势 24 二、产品发展趋势 27 三、价格发展趋势 30 第四章、区域市场情况分析 35 一、区域市场供销情况 35 二、区域代表性项目分析 37 三、潜在竞争对手分析 49 四、东凤商业市场调查 53 第五章、项目用地周边环境分析 61 一、区域发展规划分析 61 二、地块环境分析 64 三、项目土地深度分析 67 第二部分 项目整体开发战略 71 第一章、项目整体开发策略 72 一、项目整体开发思路 72 二、项目整体开发目标 77 三、项目整体开发策略 78 第二章、项目定位分析 84 一、项目整体定位 84 二、项目产品定位 85 三、项目案名建议 92 第三章、项目目标消费群定位分析 95 一、住宅客户群分析 95 二、商业客户群分析 96 第四章、项目整体布局建议 102 一、项目功能区域划分 102 二、项目产品组合 102 三、整体布局建议 106 第五章、项目开发周期及分期开发策略 110 一、项目开发节奏思考 110 二、项目开发分期计划 111 第六章、项目经济概况分析 114 一、项目销售收入估算 114 二、项目开发成本估算 116 三、项目开发费用估算 119 四、项目投资总成本估算 120 五、应交税金估算 121 六、静态财务效益分析 122 七、开发期各年度资金回笼预测 123 结束语 124  前 言 首先，感谢中山市万隆房地产开发有限公司委托由我司负责东凤镇沙口大桥西侧片区05-07号地块项目的前期策划工作。 本项目从规模上来说不是东凤镇最大的项目，但是从地理位置、规模及对东凤镇城市化进程而言，本项目是东凤镇唯一一个城市综合体项目，是东凤镇主城区综合素质较高的楼盘之一。 万隆房地产公司作为一个有志向、有实力的新锐房地产开发企业，首先必须要对东凤镇房地产市场进行全面、深入的了解和把握，才能为项目的开发及销售推广做出准确的判断。作为一个位于小城镇、集商贸与居住于一体的大型综合性项目，项目的操作尤其需要准确而全面地把握市场现状及未来发展趋势，为项目开发方向做出准确的判断。为此，我司组成了专项调研小组对东凤镇的房地产市场进行了细致、深入的专项市场调查工作，以全面把握项目的市场发展环境。  第一部分 项目专项市场研究 通过对东凤镇的经济发展、城市化概况及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握东凤镇房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。  第一章、东凤镇宏观经济分析 一、城镇概况 （一）地理位置 东凤镇位于中山市西北部，地处中山市“北大门”。北部毗邻佛山市顺德区，西江支流小榄水道和鸡鸦水道流经东凤南北两侧，西部和西南部与小榄镇和东升镇以小榄水道隔江相望，东北部以鸡鸦水道与南头镇隔江相望，东南部与阜沙镇相连。 （二）行政区域 东凤地域大致为西北——东南走向，全镇总面积56.24平方公里 东凤下辖东兴社区个居委会和安乐伯公民乐小沥穗成东罟步西罟步同安村吉昌村和泰村、永益村东和平村12个村委会全镇常住人口12.3万人，其中户籍人口万人。 东凤北距广州55公里，南距珠海60公里，东往深圳120公里，到中山城区约25公里，水陆交通便利。 公路：G105自北向南貫穿西北部，连通佛山市与中山市城区，是一条极度烦忙的主干道；S364（东阜公路）横贯镇中心与105国道交会，并连通顺德区与阜沙等镇；S365十水线连接南头镇和小榄镇； 高速公路：太（原）澳（门）高速公路贯穿东凤境内，在吉昌村设有出入口；江（门）番（禺）高速公路在伯公村设有出入口； 水路：鸡鸦水道和小榄水道流经东凤南北两侧，一直流向珠江口，通过水道连通佛山、中山、东莞、珠海与深圳各市； 轻轨：珠三角城际快速轨道广珠轻轨在东升镇设站，从东升轻轨站到东凤镇区约20分钟车程。 （四）城镇产业 东凤——向东的凤凰，东凤镇是珠江三角洲经济开放区重点工业卫星镇之一东凤发展充满活力，区域经济特色明显民营经济已成为全镇的经济支柱，全镇拥有2900多家民营企业，其中规模以上企业超300家，年工业产值超亿元企业有31家，超50亿元以上的企业有2家。 具有区域特色的“东凤小家电”蜚声海内外，现已成为全球最大的电风扇制造地，全球最具规模的汽车防盗报警系统、倒车雷