中原_上海时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报 4.pptVIP

中原高端客户资源(2009年一手项目累计)——逾4850组 一件商品的价格是如何确定的？ 我们说，价格基于市场，并取决于产品本身的价值 那么我们先来看看市场情况如何？ 上海豪宅市场价格体系 楼层分布 26F以上 主力户型 433-595㎡ 近期 成交均价 12-15万元/㎡ 楼层分布 32F以上 主力户型 200-400㎡ 近期 成交均价 8-10万元/㎡ 分别选取住宅性质豪宅及办公性质豪宅各两个进行市场数据分析 可见，目前豪宅市场价格在7-15万区间内，而产品本身价值的差异对于项目售价具有很大影响 楼层分布 17-42F部分 主力户型 327-407㎡ 近期 成交均价 7-8万元/㎡ 楼层分布 整栋 主力户型 82-150㎡ 近期 成交均价 10万元/㎡ 汤臣一品 世茂5号 御华山 济南路8号 产品价值对于本项目价格的影响 扣分因素： 项目属性——办公性质，按目前市场整体情况看，其价值低于纯住宅物业 项目规模——单栋建筑，无小区环境，绿化较少 内部配套——无专属大型会所，从客户认知角度看，与竞品相比，缺乏优势 加分因素： 地段优势——全球金融中心CBD正核心位置，绝版地段，首席地位 品牌优势——四季酒店私人住宅，顶级酒店式服务，上海唯一，全球1/18 产品品质——层高4米，顶级豪华装修，家私全配，拎包入住 以项目优势价值+中原营销执行力化解产品劣势，并充分显现项目市场性价 本案建议价格：均价12万元/平米 价格区间：10-15万元/ 平米 注：以上售价是根据目前情况进行预判的基准价格，最终价格要根据销售时的市场行情以及本案的销售道具准备、营销推广策略等确定 价格定位 我们的客户圈定： 终端使用客户——行政高管、企业高管、集团骨干精英、“空中飞人”、外派高管、明星 目标客户认定——中国内地客层、港澳及外籍客层、上海江浙客层、富二代、明星 物理价值 豪宅新地标 全球1/18 空中御所 定位演绎 便利稀缺 高奢 服务 结合推广演绎 彰显产品的唯一价值 价值稀缺 品质奢华 产品唯一 来感染共鸣我们的终端客户，影响我们的目标客群 陆家嘴大户型客户分析： 〈40岁 年龄分布 大户型客户以中年为主，集中于35-55岁区间，占比69% 大户型客户税后家庭收入300万以上占44%，消费实力强 家庭收入（税后） 〈40岁 行业分布 层级分布 贸易行业为大户型主力客户，占比32%。其次为IT、金融、制造 客户层级多集中于企业高层，高层占比78% 投资客户与自住客户比例接近2：3 〈40岁 户型需求 面积需要 大客户客户偏好三室与四室户型，占比90% 大客户客户偏好150M2以上房型，偏好150M2-210M2占比46%， 210M2以上占比32% 陆家嘴滨江自用客户描述： 1、35-55岁的税后年家庭收入300万以上的客户群体 2、IT、金融、贸易等CBD工作区关联客群 3、偏好150-210平米及以上的高管客群 他们除了奢华的豪宅生活外 还需要工作的便利性与生活的服务性 他们可能是 陆家嘴企业高管、中短期外派高管、陆家嘴产业关联富豪 +港澳、外籍、上浙价值认同客群 +中国内地投资价值认同客群 形成我们最终的目标圈层客群 由此导出我们的核心策略 唯一性产品高调宣传+圈层客户影响 项目唯一性宣传 地段稀缺性附加 + 高奢便利生活共鸣陆家嘴大户型使用客户及项目终端使用客户 吸引终端客户购买 体现项目投资价值 影响传统豪宅客户购买 + 高性价单价 豪车车友会 宾利 劳斯莱斯 奢侈品协会 Club.line 圣汐游艇会 直升机 观览 米其林 全球星级标准 晋商会、外商协会 瑞士银行UBS 藏品拍卖行 私人健康顾问 凯撒国际旅行 私人时尚顾问 …… CCA管理 …… …… 项目精神传播 客户圈层演绎 目标客户层级圈定 陆家嘴大户型自用客户 港澳、外籍客户 上海江浙客户 中国其他内地客户 认同回归 投资价值认同影响 制造差异化，全球限量发售，圈层高调推广 稀缺性、唯一性制造 4 推广及执行策略 推广执行策略 销售执行策略 我们只打有准备的仗 核心战术 1、精准圈层客户，精确传导项目核心价值； 2、以中原（中国）豪宅客户资源筑底，中港联动，引爆全球。 对项目核心价值 的绝对把握 豪宅客户资源 全球销售网络 精准圈层客户 高调有效推广 上海中原豪宅市场 一手代理客户积累 上海中原豪宅客户资源 鄂尔多斯星河湾项目 中原积累北方客户 上海中原二手市场 豪宅客户积累 总价段在1000万以上 的有效客户约5000组 总价段在1000万以上 的有效客户约9000组 总价段在1000万以上 的有效客户约8000组 总价段在千万级以上客户总量约有22000组 中原（中国）豪宅客户资源筑底 华山夏都苑 翠湖天地嘉苑 汤臣一品 世茂5号 嘉里华庭II期