佳兆业_广东珠海御金山项目市场调研报告2011年8月.ppt

红旗广场 虹辉路 红旗商业街 双湖北路 金湾一小 实验中学 中珠上郡位于珠海金湾区红旗镇中心，毗邻规划中的三板山公园，处珠海大道旁，周边配套完善，学校、医院、商业、政府机构等环绕周边。 3.4 中珠上郡 中珠上郡一期项目在内部配套受地块因素影响亮点较为缺乏，但项目位于红旗镇中心区域，周边配套完善 第一次开盘时间 2011年3月27日 物业类型 小高层 高层 11层 两梯四户/两梯三户 17层 两梯五户 户型配比 61-65 75-78 80-93 93-97 98-105 120-142 143 83-162 464 228 266 132 28 172 20 92 比例 33% 16% 19% 9% 2% 12% 2% 7% 3.4 中珠上郡 中珠上郡主打年轻客户群体，产品面积段满足“90/70政策”，两房面积比例高达68%，少量mini复式单位片区内较为少见 3.4 中珠上郡 中珠上郡户型设计中，多为双阳台设计、东南朝向，通风采光性较好，产品赠送面积、赠送率都较高，实用性较好 一期 二期 道路 3 2 4 6 7 5 1 2010-6 2010-10 2011-1 2011-2 2011-3 2011-3 项目工程开工 项目取得施工许可证 销售中心开放并接受登记 项目认筹 参加看房团团并举办“风筝起舞活动” 项目开放样板房 2011-3 项目解筹 3.4 中珠上郡 由于一期推售单位较少，且市场前景不明朗，项目推广力度较一般，开盘环节中规中矩 网络 户外广告 短信 活动 跨上成功路，可曾忘记扶你迈出人生第一步的那个人？6月19日中珠上郡“父爱仰止”亲情活动，禽兽制作一份礼物，重温岁月中的那份幸福 7230999 3.4 中珠上郡 中珠上郡营销推广上采用户外广告、网络媒体、短信以及参加珠海房展等形式进行推广，项目开售后并未做过多宣传 中珠上郡推售前期认筹客户近400多批，首批次推售单位近150套房源，保证了开盘解筹量，造成客户密集选房的购房气氛 2011上半年受“国八条”调控政策的影响，市场观望气氛严重，中珠上郡采取较为保守的推售策略，首批组团为2栋，保证了销售率，也达到洞察市场的目的 在推售的产品组成上，中珠上郡项目主打年轻化的客户群体，产品主要以66-93平米的两房和为主，面积段较小，总价较低，项目所推售的mini复式单位很好的该区域市场的空白，受年轻客户群体的追捧 项目3栋没有大规模的对外销售，因受大客户团购的关系，该栋仅剩余20套单位对外销售 项目4、5栋单位和1、2栋为同一户型，景观稍好，由于产品差异化不明显，使得销售受到一定阻碍 一期 道路 3 2 4 6 7 5 1 首批次推售单位 第二批次团购单位 内部认购单位 3.4 中珠上郡 项目推售策略采用少量、多批次推售策略，消化率较好，市场认可度较高 客户区域：金湾本地客为主，部分斗门区域客户，珠海市区、外地客户比例很少。 客户年龄分布：购买群体多数在25-45岁之间，年轻客户群体占比较高。 客户阶层：大部分为红旗镇本地公务员、私企业主，经济条件较好。 置业目的：多数客户以投资兼自主为职业目的，年轻客户群体以改善现有居住条件居多 客户分析 3.4 中珠上郡 项目客户主要以金湾本地人为主，占比达70%以上，市区、澳门的客户所占比例较少，主要依靠本地消化 客户户型需求 100% 6% 6% 8% 33% 24% 19% 1% 3% 比例 2124 128 129 170 707 516 406 14 54 匹数 合计 144-220 120-143 100-119 90-99 80-89 70-79 60-69 60 面积(㎡) 3.4 中珠上郡 从下图表可以看出，客户需求的主力户型面积区间在70-100平米，其所占比例达76%，对三房的户型需求比较大 内部环境分析 二 区域本体分析 区域住宅市场分析 区域重点项目分析 区域客户分析 内部环境总结 2011（单位：1） 基本概况： 占地面积：6.6万㎡ 建筑面积：18.1万㎡ 容积率：2.17 绿化率：40% 地址：金湾平沙镇温泉路口 客户来源： 大部分为珠海市区首次置业人员，辅助以部分外来置业者 北方投资客 港澳客户 东部沿海 广东客户 西区本地客户 其它外来客户 比例 10% 2% 3% 70% 5% 10% 西区项目的主力客户来源分析：金碧丽江西海岸 2011（单位：1） 基本概况： 占地面积：3.5万㎡ 建筑面积：11.5万㎡ 容积率：3.41 绿化率：42% 地址：斗门白藤头湖心路西 客户来源： 项目位置距离珠海市区较近，珠海市区首次置业者较多 北方投资客 港澳客户 东部沿海 广东客户 西区本地客户 其它外来客户 比