北京金隅西海岸营销方案2012年7.pptVIP

* 比较因素 权重% 区域印象 11% 交通环境 10% 自然环境 10% 区域配套 7% 楼座素质 9% 容积率 6% 绿化率 9% 开发商品牌 6% 项目体量 9% 项目配套 8% 户型 9% 物业 6% 综合得分 100% 设定比较权重 项目选取标准 区域内在手的一手别墅项目较少，目前仅有中海尚湖世家，融创长滩壹号两个项目，我们选取了区域内的二手别墅项目，同时选取区域外同类型的项目温哥华森林北郡、远洋傲北作为比较项目。 华远静林湾： 2005年项目，目前二手均价为26029元/平米 龙城花园： 2006年项目，目前二手均价为22775元/平米 中海瓦尔登湖： 2007年项目，目前二手房均价为23031元/平米 市场均价=∑对比楼盘调整后价格*对比楼盘权重 注：对比楼盘调整后价格=对比楼盘价格*综合得分 综合得分=∑对比楼盘各项比较因素分值*比较因素权重 比较因素 权重% 本项目分值 一手项目 二手项目 融创长滩壹号 中海尚湖世家 远洋傲北 温哥华森林北郡 静林湾 龙城花园 中海瓦尔登湖 区域印象 11% 1 1 0.95 1.08 1.08 0.98 0.98 0.98 交通环境 10% 1 1 1.02 1.02 1.1 1.02 1.02 1.02 自然环境 10% 1 0.95 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 区域配套 7% 1 0.9 1.02 1.01 1.01 1.02 1.02 1.02 地理位置 38% 1 0.96 0.97 1.00 1.02 0.98 0.98 0.98 楼座素质 9% 1 0.9 1.1 1.02 1.02 1 0.9 1 朝向 6% 1 1.02 1.05 1.05 1.01 1.01 1.01 1.01 容积率 9% 1 1 1.05 1.1 1.1 1.01 1 1.08 绿化率 6% 1 1 1.05 1 1 1 1 1 项目体量 9% 1 1 1.02 1.05 1 1 1 1 项目配套 8% 1 0.8 1.02 1.02 1.01 0.98 0.98 0.98 户型 9% 1 0.9 1.1 1.01 1.1 0.9 0.8 1 项目基本素质 56% 1 0.95 1.06 1.04 1.03 0.99 0.96 1.01 物业管理 6% 1 0.98 1 0.95 0.95 1 0.9 1 综合得分 100% 1 0.95 1.02 1.02 1.02 0.98 0.96 1.00 对比楼盘类比产品成交均价 　 　 27000 18000 24000 22000 26029 22775 23031 调整后价格 　 　 28297 17634 23577 21469 26441 23684 23077 标杆价格样本比值 　 　 35% 20% 10% 5% 10% 10% 10% 　 　 9904 3527 2358 1073 2644 2368 2308 比较后价格 　 　 24182 项目价格策略 考虑到本案开盘时间预计为2013年10月，根据中原长期的操盘经验和大量的高端客户资源，可实现全盘均价25000元/㎡ 建议均价为：25000元/平米 EXECUTION 营销策略 价格策略 推售策略 阶段执行 价格关系初算 1、降低入市风险原则。 项目首期实现稳健入市，达到最大规避外部及内部竞争，降低入市风险。 2、最大开发利润原则。 各推盘期实现均衡推售，通过形象建立和产品逐步提升，实现最大利润。 3、各期产品互促原则。 各推盘期产品互为补充，前期推售为后期积累客户资源，达成各期互促。 4、产品价格提升原则。 用形象提升及产品升级，以及前期热销为后期推售蓄势，实现价格拉升。 5、品牌利润兼顾原则。 通过各期合理推盘策略，在实现项目利润最大化的同时，实现品牌建立。 6、推盘节奏控制原则。 通过适量多批次的推盘，把握市场时机和节点紧凑推盘，控制销售周期。 控制项目每次推盘量，加大推盘密度，把控推盘节奏形成饥饿营销，前后期互促。 在控制整盘推售期的同时，合理划分推售组团，利用少量多批次的方式，营造适度市场“饥饿感”和每次开盘热销形象。每次推售套数控制在60-70套左右，减少每次推盘房源的内部竞争，同时通过少量多批次的方式也可为后续产品价格策略等预留更多调整空间。此外，各推售期房源形成一定互补和延续，前期房源销售的同时可为下期产品推售有效蓄客。一方面可最大化控制推售风险，另一方面可最大化提高利润空间。 项目开盘以相对低价推出位置较差、但产品线齐全的组团，实现热销保现金流。 一方面，以低价和全产品线形成的高端形象，营造相对高性价比和竞争优势，实