安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告7.pptVIP

写字楼差异定位建议 地区地标 甲级写字楼 极具地标 性的建筑 设计 国际化标 准的运营 管理 符合合肥 市场表现 引领地区 写字楼市 场发展步 伐 精准的客 户定位 符合客户 需求的配 置 绿色环保 的社会使 命 市场对于 甲级办公 物业的稳 定需求 特色办公 （含公寓 式） 未来可变 性强 高标准的 运营管理 高于普通 商务公寓 现有产品 中小面积 分割 创业人士 量身定制 符合客户 需求的基 本配置 与主塔楼 形成错位 市场对于 独栋办公 需求 ?打造具有创新特色的写字楼产品， 并满足市场上越来越多的创业人士和 投资人士的对办公物业特殊要求，成 为合肥高新区的重要特色亮点并适当 引领区域写字楼市场的发展潮流。 ?提升项目乃至区域形 象的高端甲级写字楼 产品，迎合合肥写字 楼需求市场对甲级办 公物业稳步增长需 求，作为开发商立足 合肥市场的稳定起始 项目。 332 333 生态健康 主题 为商务精英度 身打造的绿色 工作环境 绿色景观 主题 人性化设 计主题 Environmental Friendly Grade A Office Building Designed Especially for Business Elites 甲级写字楼主题定位 目前甲级写字楼更关注硬件品质及形象，而随着人们对自我健康保护意识的不断提高，写字楼如何应对健 康问题将重视，此时对于健康主题的定位及宣传将收到事半功倍的效果。 采用先进空前净化装置，增加 新风供应量，新风严格过滤， 设置过滤装置 预留办公室内部上下水 管、预留内部楼梯、预留 弱电容量等，体现以客户 需求为先的人性化主题。 公共区域装修交房，无环 境二次污染烦恼。 充分利用裙房屋顶空间，布置 绿化景观，创造独特的“空中 花园”景观： 为本项目写字楼客户创造景 观，改善环境，制造卖点，同 时强化前述“生态、健康”的 主题。 甲级写字楼 市场供应 合肥甲级写字楼平 均 本项目建议 楼层高度 上海甲级写字楼平均 建筑层高(m) 4.02 / 4.20 室内净高(m) 2.76 2.4-2.6 2.80 架空地板(mm) 110-150 / 100-120 室内净高 2.80 米 架空地板高度100-120 mm 甲级写字楼硬件指标建议—楼层净高 建筑层高 4.20 米 ? 上海现有供应 参考上海目前甲级写字楼平均水平，其产品特点，建筑层高平均在 4.02 米，室内净高平均达到 2.76 米； ? 合肥现有供应 及需求 同时，合肥甲级写字楼市场租赁客户对本项目区域内写字楼标准层净要求集中在 2.4-2.6米的范畴内； ? 净高和架空地板建议 合肥目前高端写字楼基本上都不配置考虑到市场发展对于物业品质需求的提升，建议本项目写字楼层高为 4.20 米，室内净高为 2.80 米，架空地板高度为 100～120 毫米。 334 335 甲级写字楼硬件指标建议—标准层面积 ? ? ? 现有供应：参考目前上海甲级写字楼平均标准层面积，主要集中在 2,200 M2 左右； 合肥现有供应及需求：考虑到租户现状和现有甲级写字楼硬件标准， 基本在1,500-2,500 M2 范围内，不同行业需求略有不同 客户整层面积需求：通过分析上海及合肥甲级写字楼内的大型企业， 发现国际500强企业的需求面积集中在1,500-2,500M2，金融，高科 技及地产类客户则比较倾向于 8,00-2,000M2 。 市场供应 客户需求 本项目建议 上海甲级写字楼平均 合肥甲级写字楼平均 整层租户调研 写字楼标准层面积 (M2) 使用率 (%) 2,204 67-75% 1,200-1,800 68%-72% 1,500-2,500 - 1500-1,600 72% ? ? 项目的开发具有一定前瞻性，预计未来本项目写字楼标准层 面积在1500-1600M2 。 采用无中柱大开间，标准方正楼层核心筒平面设计提升项目 整体利用率 客用电梯 上海供应合肥本项目建议 上海甲级 合肥甲级写字楼平均 写字楼平均 单部电梯服务 2 办公面积(M/部) 4,98957305000 336 ? ? ? 目前市场上现有甲级写字楼单部客梯服务办公面积平均接近 6,000M2； 而合肥市场上现有甲级写字楼但不少项目客梯服务办公面积平均接近80000平方米，许多稍微老旧的写字楼都出现了 客梯严重不够的情况 考虑到本项目定位为高端甲级写字楼，建议本项目单部客梯服务办公面积为 不超过5000M2 甲级写字楼硬件指标建议—电梯 337 甲级写字楼产品建议—设计标准 ?通讯系统：两路光纤接入，光纤及超五类电