廊坊德荣帝景2011年入市营销策略(中广信).ppt

北京中广信地产服务机构 廊坊项目组 2011年5月 德荣帝景2011年入市营销策略 谨呈：廊坊市德荣房地产开发有限公司 从我们开始改变一切 整理一套思路，搭建一个模型。 用以解决营销问题！ 明确我们的营销目标是什么 我们的客群是哪些人 我们的推广策略 什么样的项目调性及形象支持我们的营销 工期临近我们的营销节点如何 我们案场又该怎么做 我们的推盘策略 提出问题 思路导图 明 晰 营 销 目 标 解决七个问题 一套思路体系 城市规划 营销执行 确保效率、执行力。 遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系 广泛的市场知名度 价格提升 品牌提升 标志性项目 企业视野：好品牌 竞争视野：好口碑 我们对开发企业目标的理解： 本案营销目标 思路导图 明 晰 营 销 目 标 解决七个问题 一套思路体系 城市规划 经济背景分析 近期政策背景分析 廊坊城市规划 市场环境分析 外部环境 经济背景·抑制通胀 中国经济—稳步发展，抑制通胀 绝对额（亿元） 比去年同期增长（%） 国内生产总值（GDP） 96311 9.7 第一产业 5980 3.5 第二产业 46788 11.1 第三产业 43543 9.1 2010以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。 CPI增速过快。为了减少对市场的冲击，央行此前习惯于在节假日期间宣布重大消息。今年的前两次加息就分别发生在春节和清明节的最后一天，市场预期6月将成为加息时间窗口。多家机构预计，央行将再次加息0.25个百分点。根据多家机构对4月CPI做出的预测，再度“破5”成为共识。其中预测值最高的来自上海证券和中金公司，上海证券认为4月CPI仍将延续3月幅度不变，为5.4%，中金公司认为CPI为5.2%-5.5%，中值约5.4%；预测值最低的是中国银行，认为4月CPI再次回落到5%以下为4.6%-4.9%之间，而这是多家机构预测值中惟一未“破5”的一家。 工业生产者价格上涨较快。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。分类别看，食品上涨11.0%，烟酒及用品上涨2.0%，衣着上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.1%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨6.5%。工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，工业生产者购进价格同比上涨10.2%，3 2011年尽管经济发展中的不确定因素仍然较多，但我国经济发展长期向好的趋势没有改变。预计2011年我国GDP增长速度为8%左右，增速比上年回落1.5个百分点。中国经济的增长动力正逐步从政府推动转向市场驱动，已初步在市场基础上实现一个相对较高的增长。 廊坊经济—与全国一致 2010年全市地区生产总值实现1331.1亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。数据显示，廊坊经济正在稳步发展，全是综合实力进一步增强。 2010年受食品价格上涨的推动，全市居民消费价格总水平持续上涨，全年CPI上涨3.2%，涨幅比上年提高5.4个百分点。其中食品价格上涨拉动CPI上涨2.6个百分点，占总涨幅的81.3%。 2011年第一季度，廊坊社会消费品零售总额完成132．8亿元，增长16．3％，通胀压力加大，对此央行频繁加息，调高存款准备金率，抑制通胀。 政策背景·悬崖边上的求生 11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 9月29日国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》该《通知》 6月4日住建部、央行和银监会联合发文 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 3月8日国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 2010年核心政策 2010年房地产市场进入新一轮调控期，政策调控频率高、强度大，以4月的“国十条”和9月的“新国五条”最为明显。 4月17日国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 2010年政策强度波动曲线图 4月底至5月中旬各地方政府出台实施国十条的地方性政策 6月3日国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》 11月15日住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》 4-7月政策密集期 8-9月政策淡化期 9月-现在政策强化期 2011年核心政策 中国人民银行决定上调