开征物业税的若干制约因素研究.docVIP

开征物业税的若干制约因素研究 物业税是在房地产保有阶段征收的一种财产税，以土地和土地改良物为课税对象。适时开征统一规范的物业税，是我国房地产税制改革的主要方向。 一、我国开征物业税的必要性 1、是增强地方财政实力、构建地方税体系的需要。 纵观国际税制建设的经验，一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。目前，我国在商品税制和所得税制的建立和完善方面已经取得了较好的成绩，但在财产税方面，目前仍处于相对滞后的状态。开征物业税可以增强地方政府的财政实力，缓解地方财政的紧张状况，实现收支平衡。开征物业税将对规范房地产税收，完善地方税制，理顺和解决中央与地方在财权上的关系有着十分重要的作用。 2、是建设节约型社会，调节房地产业健康发展的需要。 规范的房地产税收体制有利于改善房地产投资结构性矛盾，抑制土地囤积和商品房投资炒作，平均财富、平均税赋，增进社会公平。也有利于实现房地产市场的规范管理，有利于房地产业增长方式的转变。由于物业税以公共利益为导向，政府可以用收上来的钱改善教育、医疗卫生、交通，提高人民的生活质量。这样就可以大大促进节约型社会的建设，保持房地产业健康发展。 3、是转变政府职能，形成地方财政良性循环的需要。 开征物业税，可以为政府带来稳定的税源，推进地方政府在决策时秉承“对下负责”，加快其职能转变。另外，物业税的征收可以变固定税基为可变税基，通过对物业价值的及时评估，按照评估价格定期征税，税额会随房产的升值而提高，从而实现地方政府财源可持续的发展。地方政府有了稳定的财源，就可以将注意力由重招商、重工业转向重管理和公共服务。 　　二、目前开征物业税的难点及若干制约因素 （一）开征物业税的四个难点。 难点一：取消有关收费难。 根据中央文件精神：开征统一规范的物业税，就要相应地取消有关收费和其它的相关房地产税收。据调查：现在涉及房地产的税种有12个，从房地产开发的前期筹备到验收出售的多个环节有100多项收费。据测算，多种收费的金额约占房产价格的35%（土地出让金约占肩头25%－30%、各种配套费约占10%），比税收所占的比重约高出1－3倍。因此，取消收费，合并税种难度相当大。 难点二：征管部门不一，实行统一规范的税种难。 目前在现行的涉及房地产税收的12个税种分别由国税部门、地税部门和财政部门征收管理，各个部门从各自不同的得益出发，对取消相关税种意见不一是十分正常的。且三个部门都有相应的征管人员，取消相关税种，涉及人员安置和利益分配，其配合协调的难度很大。 难点三：税费合并，确定税负难。 按照税制改革的原则，新出台的物业税必须体现宽税基、低税负的原则。如果税负过轻，则很难使其成为地方税主体税种；如果税负重，则有违税制改革原则。以现有的合并税种，取消收费测算，其税负应该达到25%以上，这样高的税负，纳税人将难以接受。如果按现有的1%－2%税率设计税负，很难达到取消收费和合并税种的目的。 难点四：地区间平衡发展难实现。 由于物业税是对房屋保有阶段实施征税，也由于物业税是以评估价格为计税依据，其结果必然造成发达地区的评估价格高，征收的税额多，贫困地区的评估价格低，征收的税额低，这样发达地区的收入越高，投入越大，公共服务的质量必然越高，贫困地区的收入少，投入也必然少，公共服务质量必然低，地区间的平衡发展难以实现。 （二）我国开征物业税的若干制约因素 1、我国公民纳税意识差、税收遵从度低。 长期以来，我国大多数公民由于收入水平较低，纳税数额少，加上国家对公民居住用房和土地减免房产税和土地使用税，造成公民纳税意识淡薄，主动申报纳税的极少。在房地产保有环节，我国以房地产税收出现的房产税、城镇土地使用税等税种的纳税主体多是企事业单位，个人涉及房产物业的大多减免，仅仅限于房屋出租个人以及部分个体工商户，而普通公民对于房产物业纳税的概念极为淡漠。纳税意识差，税收遵从度低是物业税面临的一个重要制约因素。 2、计税的依据难确定 现有较统一的征税观点是以房地产评估现值作为计税依据，从理论上看确定较简单，但在实际操作中存在许多难点。一是税务部门没有从事房地产价值的专职评估人员。二是房地产价值通过评估确定后，计税依据难以确定。这里主要的问题是居民住房，是以居民拥有全部住房的评估值计征，还是设定一个免征额（起征点），还是对居民第二套住房和二套以上的住房征税，还是对居住面积在一定平方米（90平方米）以上的住房征税，一定居住面积以下的住房免税，这些都是现实中的难题。三是按评估值为计税依据，对大多数纳税人来说是不愿接受的。四是按房屋面积作为计税依据，按地段划分等级征税，但这样存在着房屋新旧、家庭人口多少等税赋不平等问题。 3、税制的设计面对多种方案 首先，是纳税人的确定。一是对我国境内全部房产征收。将农民的房产也纳入了征收