宅基地商品化.doc

粤再探法律雷区 让农村宅基地上市流转 作者:谈佳隆 ?时间:2007-06-26 ?浏览473次?字体【大 中 小】 ??? 早在今年2月初，广东省召开“两会”期间，广东省国土资源厅厅长林浩坤（现已调任省监察厅厅长）就向媒体表示，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。 其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。此消息一出，立即引起了各方的高度关注。????此后召开的全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。专家认为，“盘活”一词显得特别醒目。??? 十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》第一百五十三条也规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而此前的说法是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。??? 记者在实地调查采访中发现，广东农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形了成一个宅基地流转的地下市场。 ??? 宅基地商品房成了“香饽饽” ??? 在20世纪80年代，广州天河地区还是一片农地，区内的越秀公园、小北地区还属于郊区。??? 如今，越秀公园周边已经成为广州的中心区域，小北地区成了在广州的外国人最多的聚居区，天河地区更是成为广州最为兴旺的商贸商务中心。广州的高速扩张使得这些“繁华地段”遍布着大量的农村集体土地。??? 广东省国土资源厅的一位官员向记者表示：“市场对于宅基地上市流转的冲动主要集中在广州、深圳以及周边地区，特别是广州、深圳市内的那些集体所有制土地，因为随着城市地价的上升，这些集体所有土地的潜在价值预期也在升高，很多人想买。”??? 多年来，在广州、深圳等发达地区，农民与城市居民私下或公开出让、出租宅基地使用权的情况就开始出现了。??? 据了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋获得较为长期的稳定收益，而一些村民则将自己手中的宅基地使用权及其附在其上的建筑物通过各种形式出让、出租，再用这些钱在城里买房买车，过起城市人的生活。??? 在广州市中心城区，目前聚集着以下渡村、石牌村为代表的属于农村集体所有制的土地约有138块。近日，记者曾联系广州市国土资源和房屋管理局想了解目前广州宅基地分布和交易情况，该局办公室的相关负责人以“问题敏感为由”拒绝了记者的采访。??? 按照我国《土地法》，宅基地属于农村分配给村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。按照目前的法律规定，宅基地使用权不能在房地产的一级和二级市场上交易。 宅基地商品房交易由来已久 ??? 即便如此，在广州，依旧有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。??? 记者从广州大道北某住宅区了解到，该住宅区的土地权属是集体所有制，在一座7层的楼房里，每层六户住户，每套面积约70－120平方米。该项目最低售价仅3500元／平方米，还带标准装修。而同地段的商品房价格已达8000－9500元／平方米。??? 一位知情人士向记者透露，一些房屋中介所称的“宅基地证房”是没有房产证的，不能到房屋交易中心办理产权，所以只能到公证处做公证交易。??? 他还透露，宅基地使用权的买卖已经被套上了“合资建房”的外衣，其签署的也是合资建房的合同。买卖双方往往会签订宅基地鉴证书，并到公证处公证，但宅基地鉴证书只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。因此，这种交易在严格意义上是被禁止的，并可能触犯《刑法》有关对非法转让土地的相关条例。??? 作为一种现象，虽然宅基地使用权交易没有任何法律上的保证，但依然屡禁不绝。作为当时引人关注的事件，天河“龙怡苑”经常被提及，2004年，广州市政府就强令拆除被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。 整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，当时的售价只需2000多元／平方米，不到周围商品房价格的一半，两期1000多套房子不到10天就被一抢而光。按照当时广州市的规定，即使是宅基地农民住房也要申请报建，但“龙怡苑”自兴建起的近两年来从没有办理过任何规划审批手续。??? 巨大的房屋差价与广州市民对于房屋居住投资的需求促使了宅基地使用权市场的不断壮大，但是，广东省国土资源厅一位消息人士却有着不同的看法。??? 他向《中国经济周刊》表示：“以广州为例，以买卖形式的实质交易并不多，在出租、出让形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城内不太可能存在太多出让交易，在郊区可能存在少量零星交易，但不成气候。” 农民靠“种房子”过上惬意生活 ??? 下渡村位于广州海珠区北部，是广州市中心城区138个集体所有制土地中面积最小的一个。伴随着广州市