新余江山御景商业部分之市调及定位.ppt

谨呈：融汇集团;商 业 解 析;;新余简介;新余简介;新余简介;新余交通;文化教育;城市规划;六座新城;一城五区;旅游规划;功能定位;功能定位;功能定位;旅游布局;旅游布局;区域分布;发展总方针;小结;;新余GDP;产业结构;2011房地产;成交排行榜;2012房地产;年初成交;小结;商 业 解 析;;胜利路;作为新余唯一的城市级商业中心，胜利路的地位无可撼动；商业业态丰富，但购物环境一般。; 新余主商业圈各街道概述 ;胜利路沿街商铺经营类型配比—租金水平最高，同时以服饰为主;洪客隆商业街: 一楼销售率达到100%，入驻率100%，该街目前人气较旺；二层招租，目前入驻约为70%。;抱石大道——沿街商铺经营类型配比;抱石文化街;团结路沿街商铺经营类型配比—;劳动南路——沿街商铺经营类型配比—;劳动南路——主要商业物业租售调研;景观河道;业态分布：一楼主营黄金珠宝、皮具、化妆品；二楼主营生鲜、食品、非食品日用百货；三楼主营女装、羊毛衫、袜子、家居服；四楼主营男商务正装、运动休闲、空调冰箱等家电、生活电器、手机电脑、数码照摄；五楼主营家纺、童装、童玩、童鞋、家居饰品、书籍；六楼为电影院、电玩、休闲美容、儿童乐园、保健品。同时，各楼层还分别设立各服务项目，诸如商务中心、免费电话、免费熨烫和绞边、母婴休息室、羊绒毛修补等服务项目;项目名称;项目名称 ;市场供大于求： 09-10年新余商业市场新增供应将达到20万平方米，而目前新余市场已拥有百货商场、专卖店、集贸市场、便利店、超市总面积约40.6万平方米，市区每千人拥有商业面积606平方米 ，超过国内标准6倍，市场明显供大于求； 产品特特征： 商业业态单一,缺少休闲、娱乐、餐饮项目，缺乏舒适购物环境； 商业经营促销手段单一。 消费者： 从经营模式来看，大部分商业要么是由专门的商业管理公司统一规划、统一管理、统一推广，或者引进商业管理顾问服务模式，经营管理专业化程度较高。但后期由于招商不成功，后期缺乏统一规划、设计、招商、经营管理 由于投资回报率较低，投资客购买商业比例较低，只有30%左右，自用客户占到了70%左右，但从各个商业所推出商铺的面积来看，绝大部分项目的店铺面积都带有小的特点，面积小意味着投资少，投资者的门槛也就降低了，这将吸引更多的投资者。 硬件投入： 在硬件投入方面，因大都提倡休闲购物，所以基本上对休闲娱乐设施比较看重，比如休闲广场、观光电梯、户外电视等，另外各个商业项目也基本上把消费者们的停车位问题纳入了重点考虑因素，此外还包括各种基本的物业保障系统。 未来竞争： 新余商业正处于快速发展阶段，未来商业市场竞争激烈;商 业 解 析;项目位于新余孔目江片区新欣北大道与飞宇路交汇处，北邻新余人民医院、南临交通驾校及海关、西靠滨江公园景观带，东临高新一小和高端居住社区，是新余孔目江片区难得的核心地块。 项目交通条件便捷优越，距新余胜利路商圈大约2.5公里距离，距离高速路口约3.6公里，是新余未来新的商务居住中心，前景较好。;人民医院;;3、项目机会分析（O）：;本案是一个优劣势并存的项目，是一个优势大于劣势的项目，是一个机遇与挑战并存的项目。 在规模上，足以形成另一个重点片区和城市副中心；在地段上，属于孔目江片区的核心地带、潜力巨大，商业氛围偏低； 在机遇上，抢先的片区占位，也将占领该片区的领导地位。;项目属性界定：都市新区中心不成熟区域中大盘;商 业 解 析;社区商业;本项目商业的发展应该是哪一类型呢？;如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？;如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业体量;本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？;形成新城市商业中心的KPI体系;新余市正处于单中心城市发展阶段，以胜利路为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚，目前逐步像多中心发展;未来土地供应仍集中在城北、孔目江、经济开发区;从各板块所处的位置情况来看，中心城区板块无疑占据绝对的地理优势，但由于地处新余主商圈，土地资源稀缺，建筑形态多以（小）高层为主，并不符合当前新余消费者的居住观念，所以该板块多为商业项目，区域内商业优势是其他板块无法相比的；孔目江板块和城北板块拥有得天独厚的自然环境，使其营造出良好的居住环境，板块居住竞争优势较明显。 孔目江板块和城北板块相距较近，且楼盘档次、居住环境相差不大，板块间楼盘竞争相当激烈。 其他板块由于对项目周边客户的针对性较强，且项目体量不大，仅周边客户就能去化楼盘，或者出于扫尾状态，所以其他板块间的竞争相对较弱。;本项目周边的路网发达，道路状况也比较理想，但项目的两面一面是人民医院（重要依托）一面是新欣北大道（城市干道）车流大，人流一般。形成了商业单面街。;本项目距离市级商业中心路程约2.6公里，无法与商业中心融