戴德梁行深圳市滢水地之产民乐项目前期策划报告.ppt

;报告结构图;市场篇;“EPSET”分析之——经济环境（Economic）;“EPSET”分析之——经济环境（Economic）;“EPSET”分析之——经济环境（Economic）;“EPSET”分析之——政策环境(Political）;“EPSET”分析之——政策环境(Political）;“EPSET”分析之——政策环境(Political）;“EPSET”分析之——政策环境(Political）;“EPSET”分析之——政策环境(Political）;市场篇;人均GDP与房地产发展阶段的关系;恩格尔系数水平与仅处于低端小康水平的住房支出比不协调，居民在住房方面的支出具有提升空间;经济高速发展和强大的行业支撑，成为深圳房地产快速发展的内在动因 ;商品房批准预售面积逐年低于商品房销售面积，呈下降趋势，空置房不断消化;住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位 ;住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位 ;2006年商品房建设规模情况;2005-2007年一季度深圳市住宅成交均价持续大幅上涨，2007年上半年达到10917元/㎡. 新政过后,政府继续落实执行调控政策,使2007年一季度价格上涨幅度势头稍有回落. ;随着宏观调控政策的实施，房价涨幅开始回落, 但全年房价格总体呈上涨趋势，;宏观市场——深圳房地产发展分析;市场篇;中部综合组团核心位置，是深圳2006－2010重点规划区域之一;龙华—深圳城市次中心（CLD） ;“二线拓展区”—CLD的心脏 ;二线拓展区三大功能划分 ;立体化交通路网,条条大道通龙华 ;主要道路交通路线 ;主要道路贯通时间 ;龙华交通路网小结;解读龙华;各知名发展商屯兵龙华，新盘层出不穷，上演人居革命的盛宴;龙华住宅供应量;龙华住宅销售价格;龙华二房、三房是供应的主体，一房自2005年呈上升趋势,四房供应稳定;龙华住宅各类户型比例;龙华住宅各户型面积区间：一房40-60㎡，二房60-80㎡，三房90-110㎡，四房120-140㎡;2007年1-5月，龙华住宅市场特点一，以星河丹堤为龙头的富人居住区已初露端倪;2007年1-5月，龙华住宅市场特点二，竞争激烈的“龙华时代” 已经到来;2007年1-5月，龙华住宅市场特点三，住宅容积率逐步提高。;2007年1-5月，龙华住宅市场特点四，新建项目主力户型向居家型三房过渡。;2007年1-5月，龙华住宅市场特点五，随着大批实力开发商的加入，龙华房价将持续坚挺，引领区域居住新高。;龙华区域未来房地产发展趋势预测;豪宅篇;深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线，由西向东呈组团式发展；中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值;中部组团与CBD的发展及政治因素密切相关，龙脉之位，机缘天成;豪宅中部组团风水分析;人文龙脉;龙脉案例——北京故宫 ;百仕达花园、东海花园;;香蜜湖——入则自然，出则繁华; ;总体定位;;;;深圳毫宅市场的简单小结;项目篇;;;项目交通价值分析;项目周遍配套分析;项目的经济技术指标;项目地块价值分析;本地块的重要特征显示必须放大、优化、提升居住价值，成为价值最大化的核心要素。;SWOT 分析;项目篇;项目开发思考;土地价值梯度分析;土地价值梯度分析下的项目开发模式研判;圣莫丽斯星河丹堤;致力于天然山体、水体资源的生态保护。追求人与自然的和谐共融，达到企业与社会的协调发展。在塑造企业品牌形象德基础尚，提升价值诉求，将目标跃升为提高企业社会责任感，打造真正的阔水美宅。;项目篇;深圳新客站;二线拓展区未来市场需求趋势预测;关内客户龙华置业的心态变化;未来二线拓展区客户结构的变化;圈层——置业辐射区域; ;从产品本身分析，项目可能的突破方向是户型、配套和园林 从更高层次分析，项目可能的突破方向是品牌、人文和身份体验的营造;项目篇;拥有绝佳的天然山景水库自然景观资源;深圳部分山水豪宅对本案的启发;中心主轴 · 银湖山 · 阔水美宅;案名建议;项目的档次定位;项目篇;亲水坡地建筑设计原则;项目总体规划平面示意图 ;项目篇;产品建议：资源优势(山水)，区位优势(CBD主轴)，与经济指标的博弈：尴尬中寻求超越。;新政下的产品创新实现途径:住宅户型应对新政的拼合方法;新政下的产品创新实现途径:双拼户型案例二：上下层拼;新政下的产品创新实现途径:住宅户型双拼（三拼）原则;创新产品:五层HOUSE建筑展示;创新产品:超现实、纯现代、多变幻建筑表现;创新产品:超现实、纯现代、多变幻建筑表现;创新产品:平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化。;封闭的社区的商业构想;布局参考—以万科城商业布局为例:集中商业的点势渗透理论,实现区域商业价值的再造和颠覆;社区商业规划布局