新联广南京中恒置业长之乐路商业项目报告.pdf

1 目 录 第一部分 南京市投资环境分析 ……………………………………………………………………………………………………………………………3 一、南京总体社会经济分析 ………………………………………………………………………………………………………………4 二、南京城市格局及发展分析 ……………………………………………………………………………………………………………9 第二部分 商业地产状况综合调研及分析 …………………………………………………………………………………………………………………12 第三部分 区域商业市场分析 ………………………………………………………………………………………………………………………………35 一、项目商业服务区界定 ………………………………………………………………………………………………………………36 二、区域居民消费特征分析 ………………………………………………………………………………………………………………38 三、商业供给分析 …………………………………………………………………………………………………………………………40 四、商业需求分析 …………………………………………………………………………………………………………………………42 第四部分 项目分析 …………………………………………………………………………………………………………………………………………45 一、项目地块条件分析 ……………………………………………………………………………………………………………………46 二、区位分析 ………………………………………………………………………………………………………………………………48 三、交通状况分析 …………………………………………………………………………………………………………………………50 四、项目周边环境分析 ……………………………………………………………………………………………………………………51 五、基地价值总体评价 ……………………………………………………………………………………………………………………52 六、项目 SWOT 分析 ………………………………………………………………………………………………………………………53 第五部分 项目商业定位 ……………………………………………………………………………………………………………………………………55 一、商业定位综述 …………………………………………………………………………………………………………………………56 二、项目定位体系 …………………………………………………………………………………………………………………………56 三、运营模式建议 …………………………………………………………………………………………………………………………70 四、价格策略 ………………………………………………………………………………………………………………………………71 第一部分 南京市投资环境分析 3 一、南京总体社会经济分析 （一）、地理位置（Location） 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬 31°14″-32°37″，东经 118°22″-119°14″， 总面积 6597平方公里。南京东连长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接江淮平原。属北 亚热带季风气候，四季分明，冬夏长而春秋短。雨水充沛，年平均温度 16℃。夏季最高气温可达 38℃；冬季最低气温达零下 8℃。年平均降雨 117 天，无霜期长，年平均 239 天。 （二）、地区生产总值（Gross Domestic Pro