湖南宁乡县房地产市场之调研报告.docVIP

湖南宁乡县房地产市场调研报告 宁波东泰房地产投资咨询有限公司 一、宁乡县宏观环境概述 1、交通概述 宁乡县行政隶属湖南省会长沙,是省会长沙的西大门,是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站,也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路,这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心.宁乡交通发达便捷.洛湛铁路贯通南北,石长铁路连接东西,长弘高速、319国道贯穿县境;金州大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片.多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络. 2、经济概述 (一)地区生产总值（GDP） 2007年全县实现地区生产总值207.2亿元,比上年增长22%,已经连续五年保持两位数增长.宁乡县自2004年提出“撤县设市”的目标后，工业发展势头强劲，利用其地理交通优势，先后引进青岛啤酒、佳佳集团、通程集团、长高集团以及投资规模百亿的钢铁公司即将进驻。2007年完成全部工业总产值284。6亿元，同比增长35%。全县年销售收入500万以上的工业企业（规模以上企业）达496家，同比增长16%以上。 （二）其他经济指标 消费品市场稳步增长.2007年全县实现社会消费品零售额68.89亿,同比增长16%.固定资产投资大幅增长,2007年全社会固定资产投资146亿,比上年增长39%.拉动GDP增长2.5个百分点.其中房地产开发投资14.85亿.占全社会固定资产投资比例10%以上。 额 2007年全县实现财政总收入8.43亿,同比增长30%,金融市场活跃,2007年全县金融机构各项存款余额101.2亿,增长19%.其中居民储蓄存款余额83.2亿.2006年宁乡被中国人民银行评定为“金融安全区”。居民储蓄存款的增加有利于后续房地产销售的购买力。 以上数据来源《县统计年签》和相关文献 3、人口概述 人口自然增长率稳定,2007年末总人口134万,城区长驻人口26.8万（城区实际人口不足20万）.根据长沙市总体计划,到2020年宁乡县城面积要达32平方公里,城区人口超过30万的中等城市架构,以成为服务长沙市中心城市的卫星城. 二、宁乡县房地产市场回顾 1、房地产市场总体回顾 宁乡的房地产起步较为落后,自2006年中下旬进入快速发展渠道,房地产整体形式发展良好。2004年-2006年房地产开发项目土地供应量为1320亩,2007年-2008年至今房地产开发项目土地供应量1863亩,2004年至今累计供房地产开发用地3183亩.市场经过06、07年的快速消化，目前仍有近2000余亩的土地存量，区域供应量未来三到五年基本以消化土地存量为主。(宁乡这几年的土地消化量基本保持在400-500亩左右.) 宁乡的房地产随着“长株潭一体化”的实施，房地产形式发展良好，商品房供应量和销售量都比2005年翻了一翻,2007年房地产开发量达到130万平方米,销售面积70万平方米。房地产销售价格也从2007年中旬的1500涨到目前均价2200元/平米，涨幅46。7%。 2、市场总体供求情况 (一)、历年土地供应情况分析 宁乡06年前供房地产开发用地平均每年在400亩左右,2006-2008年土地供应达到高峰, 共有房地产开发用地2483亩.目前土地供应存量主要集中在06-08年成交土地,.从最近几年土地投放区域分析，主要集中在新行政中心区域，占06-08年土地投放总量的57%，共计1400余亩，目前该区域已成交的土地如下表: 备注：以上土地统计资料未包括金洲新区碧桂园3000亩土地及左岸春天1500亩土地 2008年土地成交记录 编 号 宗 地 位 置 出让面积 (m2) 供地 方式 用途 容积率 成交价 (万元) 楼板价 (元/m2) 土地单价 (元/亩) 成交时间 买家 (2008)019 东湖塘镇南竹山村 1594.2 拍卖 商业金融住宅 ≤1.6 50.88 200 21.3 08/4/22 个人 (2008)020 白马桥乡正农社区 55385 拍卖 住宅 ≤2.0 2498 225 30 08/4/22 长沙合盛房地产开发有限公司 (2007)71 宁乡县金洲乡 同兴村 137662 挂牌 商住 ≤1.6 5286 240 25.5 08/4/7 长沙通程实业(集团)有限公司 (2008)017 灰汤镇灰汤村蒋琬路 2044.2 挂牌 商住 ≤2.1 隐藏 - - 08/4/16 个人 （2008）010 白马桥乡凤形山社区二环南路旁 52881 挂牌 商住 ≤1.8 隐藏 - - 08/03/3 长沙恒港房地产开发有限公司 (2008)005 宁乡县玉潭镇八一社区 64097 挂牌 商业 住宅 ≤3.8 11800 484 122.8 08/02/