高力国际北京财富中心之商业咨询顾问报告.pdf

北京·财富中心 2 期·商业 咨询顾问报告 终稿 致 北京 3501 厂 2007年 12月 18日 北京高力国际物业服务有限公司 北京市东城区东长安街 1号东方广场西三办公楼 502室 电话：(86) (10) 8518 1633 传真：(86) (10) 3501 厂·财富中心二期商业 前言 受北京3501厂委托，北京高力国际物业服务有限公司对位于北京CBD的财富中 心二期商业自持部分进行顾问咨询服务。根据3501厂要求，本报告重点研究自 持部分商业业态定位和收益预测，在研究周边人群特征、项目条件基础上，就 业态定位提供建议，并就自持部分自主管理模式及整体项目聘请运营公司进行 管理两种模式进行了财务预测，以期为3501厂决策提供依据。 1 3501 厂·财富中心二期商业 目 录 第一部分：项目情况分析3 一、地理位置3 二、交通条件4 三、项目周边经济环境4 第二部分、商业市场研究9 一、区域现有商业设施分析9 二、CBD区域未来商业供应22 第三部分：项目分析24 一、项目条件分析24 二、财富二期商业不同业态互动分析27 三、1、2、3期项目互动分析28 四、二层位置选择分析30 五、SWOT分析33 第四部分：最适开发方案研拟34 一、目标客群及业态定位34 二、主力品牌特征54 三、运营模式建议58 四、香江产权商业部分处理方法分析62 第五部分：财务分析64 一、项目基本情况64 二、财务假设－自主运营64 三、财务假设－聘请运营公司（以二期商业整体进行分析） 66 四、净现金流68 五、内部收益率69 六、敏感性分析69 七、财务分析结论70 2 3501 厂·财富中心二期商业 第一部分：项目情况分析 一、地理位置 图 1：财富位置图 本案属于财富中心二期，整个财富